閱讀技巧

最近很多樓市新政中，都提到二手房交易是帶費(fèi)過(guò)戶與以往先止贖再過(guò)戶的模式不同，在抵押過(guò)戶中，賣方無(wú)需先返還原抵押即可完成過(guò)戶登記，買方可抵押過(guò)戶獲得金融貸款，簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本專家認(rèn)為，未來(lái)應(yīng)通過(guò)制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化流程，進(jìn)一步推動(dòng)帶費(fèi)轉(zhuǎn)移政策的落實(shí)

最近幾天，帶費(fèi)過(guò)戶成為全國(guó)多地二手房交易政策中的高頻詞海南，濟(jì)南，深圳，廣州，南京等樓市新政提到二手房交易中的帶費(fèi)過(guò)戶，政策頻頻發(fā)力簡(jiǎn)化交易流程，降低交易成本

什么是帶費(fèi)轉(zhuǎn)賬「帶抵押過(guò)戶」會(huì)給二手房市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響新政將如何落地這些與隨按揭轉(zhuǎn)密切相關(guān)的問(wèn)題，成為近期樓市的熱點(diǎn)

為二手房市場(chǎng)注入新的活力。

在傳統(tǒng)的二手房交易流程中，如果仍有未償還的銀行按揭貸款，一般采用先止贖再過(guò)戶的模式，即賣方需要提前籌集資金還清貸款，解除原抵押，才能辦理過(guò)戶手續(xù)然后買家再次抵押房產(chǎn)，拿到了銀行貸款實(shí)踐中，止贖的方式往往是買方提前支付房款或者賣方自行籌措過(guò)橋資金

對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，預(yù)付金后不一定能交房，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，籌集‘過(guò)橋’資金的成本會(huì)大大增加，而且為了匹配買方貸款，需要先過(guò)戶房產(chǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶后無(wú)法拿到房款的情況山東德恒律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，律師賈小軍表示，在有抵押的二手房傳統(tǒng)交易過(guò)程中，買賣雙方都承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份商品房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有56個(gè)，比上月增加5個(gè)，同比下降的城市有61個(gè)。

從全國(guó)范圍來(lái)看，近期二手房交易呈現(xiàn)下降趨勢(shì)‘先止贖再轉(zhuǎn)讓’的模式不僅周期長(zhǎng)，而且增加了‘過(guò)橋’的融資和擔(dān)保成本額外的成本和多余的環(huán)節(jié)對(duì)二手房交易造成了一定的阻礙，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通和房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期廣東省住房政策研究中心首席研究員李說(shuō)

最近很多地方都在嘗試帶抵押過(guò)戶賣方無(wú)需先歸還原抵押即可完成過(guò)戶登記，買方可以抵押過(guò)戶獲得金融貸款業(yè)內(nèi)人士表示，帶抵押過(guò)戶簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本，為二手房市場(chǎng)注入了新的活力

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)

目前實(shí)現(xiàn)以抵押過(guò)戶的一般流程是，銀行收到擔(dān)保公司的擔(dān)保后，向購(gòu)房者發(fā)放抵押貸款，由公證處提存，然后買賣雙方辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，抵押等手續(xù)，再由公證處將貸款返還給賣方辦理抵押注銷。

傳統(tǒng)模式要求過(guò)戶前必須解除抵押，而‘有抵押過(guò)戶’政策不需要先解除抵押，所以不需要‘過(guò)橋’融資買家可以把房款轉(zhuǎn)到存款賬戶，如果最后轉(zhuǎn)賬出現(xiàn)問(wèn)題，房款可以通過(guò)同樣的途徑退回，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)賈曉桐說(shuō)

實(shí)行‘有抵押轉(zhuǎn)讓’后，購(gòu)房人可以用新抵押的貸款優(yōu)先償還之前抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)相關(guān)債務(wù)還清后，原房貸解除，購(gòu)房者開(kāi)始償還新房貸對(duì)應(yīng)的按揭貸款北京市黃金律師事務(wù)所主任，北京市法學(xué)會(huì)房地產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)王雨辰解釋說(shuō)，帶抵押轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了用買方銀行貸款償還賣方銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易時(shí)間和金錢(qián)成本

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，李表示，房貸是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)如果購(gòu)房者在房產(chǎn)抵押解除后，選擇在其他銀行抵押，那么貸款就輸給了原抵押銀行在同一家銀行隨按揭轉(zhuǎn)的便利性，讓買家更傾向于在原貸款銀行繼續(xù)按揭，銀行也更有機(jī)會(huì)留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

從市場(chǎng)整體來(lái)看，李認(rèn)為，帶抵押轉(zhuǎn)讓減少了二手房交易周期，價(jià)格下降，成本高對(duì)剛性和改善型住房需求的制約，加快了連環(huán)令的交易節(jié)奏，進(jìn)一步穩(wěn)定了房?jī)r(jià)預(yù)期，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)具有積極意義。

標(biāo)準(zhǔn)化流程推動(dòng)政策落地

根據(jù)消息顯示，有償轉(zhuǎn)讓在法律上是有根據(jù)的《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響

但是，法律也規(guī)定，當(dāng)事人另有約定的，從其約定原抵押合同有禁止或者限制轉(zhuǎn)讓條款的，以該約定為準(zhǔn)王雨辰提醒，購(gòu)房者需要提前到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記情況，避免抵押財(cái)產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)此外，過(guò)戶后，但在原抵押未解除期間，房產(chǎn)仍處于原抵押的設(shè)定狀態(tài)，購(gòu)房者的所有權(quán)可能面臨不穩(wěn)定狀態(tài)要減少這種狀態(tài)的持續(xù)時(shí)間，就要在有抵押過(guò)戶的過(guò)程中與銀行，公證員溝通到位，避免一些不必要的時(shí)差

帶抵押過(guò)戶在實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易便捷的同時(shí)，如何兼顧資金安全資本賬戶監(jiān)管是重要的一環(huán)目前很多地方都提出了以質(zhì)轉(zhuǎn)量的資金賬戶監(jiān)管要求，通過(guò)公證，存管等方式保證資金安全一旦交易未成功達(dá)成，資金將按原方式退回，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

記者了解到，買賣雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時(shí)，銀行已經(jīng)打通了脈絡(luò)，帶抵押過(guò)戶操作方便，但跨行辦理按揭貸款仍有難度。

跨行‘有抵押轉(zhuǎn)讓’首先需要原抵押銀行同意如何保證原抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不失效并能及時(shí)償還或存入要規(guī)范具體的交易流程和細(xì)節(jié)，做好流程的精細(xì)控制王雨辰說(shuō)

目前銀行推動(dòng)‘有抵押轉(zhuǎn)讓’的主要?jiǎng)恿κ橇糍J從這個(gè)角度來(lái)看，跨行‘轉(zhuǎn)按揭’可能會(huì)面臨一些障礙但購(gòu)房者有權(quán)在不同銀行中做出最佳選擇，享受最低貸款利率李還表示，在此背景下，有關(guān)部門(mén)制定統(tǒng)一規(guī)范的流程，進(jìn)一步推動(dòng)帶費(fèi)轉(zhuǎn)移政策的實(shí)施尤為重要