今天，仲量聯(lián)行發(fā)布了《乘勢而上，啟航新征程》中國長租公寓市場白皮書數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)越來越多的投資機構將目光投向了長租公寓的開發(fā)投資，穩(wěn)定回報率普遍預計保持在4.5%—5.5%未來，REITs有望成為長租公寓投資者的主要退出機制之一

2017—2018年中國長租公寓市場經(jīng)歷了政策紅利和機構紅利的釋放，大量企業(yè)入市試水，其中不乏盲目擴張的品牌經(jīng)過2019—2020年的深度行業(yè)洗牌和市場沉淀，中國長租公寓市場進入新的發(fā)展機遇期

一些仍堅定走在長租公寓軌道上的企業(yè)，逐漸探索出適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，其中頭部品牌保持快速增長根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，前十大市場部長級出租屋品牌的存量房總數(shù)從2018年底的35.6萬套，增長至2020年底的73萬套，翻了一番這些股票主要分布在一線和1.5線城市而運營6個月以上的門店平均入住率高達89%—95%值得注意的是，部分城市中高端長租公寓市場已逐漸成型

現(xiàn)在，中國的長租公寓行業(yè)正處于成熟的重要機遇期仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部負責人姚瑤表示，未來伴隨著租賃需求升級，以及開發(fā)商，投資機構等市場參與者的深度參與，長租公寓產(chǎn)品有望迭代更新，長租公寓市場將在質和量上達到新的水平

圖:鍋爐房改造為共享客廳。

北京和上海最受投資者青睞。

伴隨著房住不炒的長期定位，扶持政策的陸續(xù)出臺以及市場基本面的大力支持，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)和投資者開始將目光聚焦在我國長租公寓的開發(fā)和投資上為了更好地分析和預測國內(nèi)長租公寓投資市場的投資邏輯和趨勢，仲量聯(lián)行對30多家不同類型的投資機構進行了問卷調查

研究結果顯示，投資者仍在關注上海，北京，深圳等經(jīng)濟發(fā)達，外來人口比例高，購房門檻高的一線和新一線城市賽道細分方面，97%的投資者希望進入面向企業(yè)精英白領市場的中高端長租公寓細分市場從發(fā)展模式來看，投資者仍主要采用資產(chǎn)擴張模式，尤其是存量資產(chǎn)轉型模式

大多數(shù)投資者預計，國內(nèi)長期租賃公寓的穩(wěn)定回報率將在4.5%至5.5%之間，與2018年相比呈明顯下降趨勢對于未來五年收益率穩(wěn)定的趨勢，45%的投資者認為會保持穩(wěn)定，39%的投資者認為會下降仲量聯(lián)行中國區(qū)投資與資本市場業(yè)務負責人龐樹東表示，伴隨著國內(nèi)長租公寓市場的成熟，其空置風險將更低，資產(chǎn)表現(xiàn)也將更加穩(wěn)定預計資本化率將繼續(xù)向寫字樓等傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏

圖:年輕人租房或買房更注重客廳和臥室。

中國REITs帶來新機遇。

資產(chǎn)估值過高和土地資產(chǎn)獲取難一直是中國長租公寓市場投資者面臨的兩大挑戰(zhàn)對于大部分處于單元配置的投資者來說，存量改造是進入國內(nèi)長租公寓投資市場的主流模式但國內(nèi)一線城市核心區(qū)域的存量資產(chǎn)價格普遍偏高此外，項目改造成本和投資回報往往低于機構投資者的預期

此外，資產(chǎn)流動性太低，難以退出成為第三大挑戰(zhàn)，退出機制也成為投資者最關心的話題之一短期來看，單一資產(chǎn)或資產(chǎn)包退出仍將是主要方式，但中期來看，REITs有望改善長租公寓投資市場的流動性仲量聯(lián)行中國評估咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平表示，租賃住房和REITs是天然兼容的雖然現(xiàn)階段公布的政策暫時只將保障性租賃住房納入中國REITs的底層資產(chǎn)，但我們認為，中國REITs向市場化租賃住房擴張是必然趨勢出租屋可能成為中國REITs的又一片藍海，未來REITs也有望成為長租公寓投資者的主要退出機制之一