觀點網(wǎng)上海拿地老?？椭行殴煞葑罱值檬至恕?/p>

兩者一同取得了上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊(平?jīng)鼋值?0街坊)、01F3-01地塊(平?jīng)鼋值?1街坊)、01E4-03地塊(平?jīng)鼋值?、9街坊)項目。

具體來看，項目為楊浦舊改項目，包括4宗土地，總建筑面積18.1萬平方米，其中住宅建筑面積11.3萬平方米，辦公建筑面積5.2萬平方米，商業(yè)建筑面積1.6萬平方米。如此體量稱得上是巨無霸地塊組合了，而能夠吃下這宗項目的中信泰富與楊浦國資必然也是有備而來。

入局楊浦

就在公布楊浦項目遴選結(jié)果后不久，中信股份發(fā)布公告稱，上海市楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局宣布，中信股份的間接全資附屬公司揚(yáng)州錦泰與上海濱貿(mào)組成的聯(lián)合體被確定為上海楊浦區(qū)四宗地塊的公開遴選階段的實施主體。

與此同時，其董事會也批準(zhǔn)了根據(jù)揚(yáng)州錦泰與上海濱貿(mào)于11月13日簽署的合作協(xié)議項下擬進(jìn)行的為地塊建設(shè)和開發(fā)而建議成立合資公司，合資公司的成立目的及主要業(yè)務(wù)范圍是開發(fā)上述項目。

合資公司成立后，揚(yáng)州錦泰將分別持有兩家合資公司87%的股權(quán)，其也將成為中信股份的合營企業(yè)。

也就是說，在這宗項目中，中信股份將持有87%的股權(quán)，而楊浦國資則手握剩余13%的股權(quán)，而組成的合資公司的總資本承擔(dān)預(yù)計為124.15億元，由于揚(yáng)州錦泰持有87%股權(quán)，其總資本承擔(dān)計算下來約合108.01億元。

該項目具有投資大、體量大、周期長的特點，能夠作為集團(tuán)推動新型城鎮(zhèn)化板塊加速發(fā)展建設(shè)的重要抓手；該項目屬于中央鼓勵推進(jìn)的城市更新改造類項目，且符合中央對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)預(yù)期的總體要求。

中信股份的公告中，拿地原因直接明了，畢竟這宗大體量、地理位置佳的地塊，并不是每年都有。

從地理位置來看，地塊臨近黃浦江及北外灘區(qū)域，這一片區(qū)板塊的項目聯(lián)動價已經(jīng)超過20萬元:2022年10月，瑞安與楊樹浦置業(yè)聯(lián)合拿下了楊浦歷史風(fēng)貌保護(hù)項目，改造項目瑞安翠湖濱江聯(lián)動價達(dá)到21萬元/平方米，而其則緊靠著與中信股份所拿下的項目。

對比周邊項目來看，想要拿下楊浦這宗地塊的遴選條件并不低，在官方文件中，遴選對申請人提出了較高的資質(zhì)要求，2022年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于2500億元；2022年度凈負(fù)債率不大于30%；

此外，還需要近十年在上海市中心城區(qū)自行開發(fā)的商住辦項目建筑面積不少于50萬平方米；近十年在上海市中心城區(qū)保護(hù)、開發(fā)、修繕、改建歷史建筑項目的建筑面積，總計不少于3萬平方米；在上海自持并自行運(yùn)營商辦建筑面積不低于50萬平方米。

條件嚴(yán)苛，中信股份卻能在此次競爭中對號入座，除去財務(wù)數(shù)據(jù)的達(dá)標(biāo)，滬上的項目建設(shè)數(shù)量與經(jīng)驗也占據(jù)著大部分得分點，而其在上海的布局足跡自35年前就已出現(xiàn)。

中信上海足跡

時間回到1987年9月，中信決定在上海成立中國國際信托投資公司上海公司，即中信上海公司，后者又在10年后重組為中信上海有限公司，并在2001年與中信大榭開發(fā)公司合并重組為中信華東有限公司，2012年才正式更名為中信興業(yè)投資集團(tuán)有限公司。

數(shù)十年的扎根史中，投資與金融一直為中信在上海的的主業(yè)，但在寸土寸金的黃浦江邊上，沒有一個企業(yè)會選擇無視地產(chǎn)基建業(yè)態(tài)的布局。1993年5月4日，中信泰富有限公司與上海市黃浦江隧道建設(shè)公司簽訂合作合同，組建上海中信隧道發(fā)展有限公司，正式參與上海市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

而后，中信股份又衍生出全資子公司中信泰富，中信泰富又衍生出中信泰富地產(chǎn)，并開始在長三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海、華中區(qū)進(jìn)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。從目前落地項目來看，其在長三角的布局頗多，從南京、蘇州，到寧波均有布局，但上海是目前其項目落地最多的城市。

另一方面，中信泰富在上海追求數(shù)量的同時，也為其在滬上的布局打造了幾宗代表性項目，其中被市場市場談起的就有陸家嘴紅盤項目中信泰富九廬。

不管朝南朝北，大多住戶都能直望陸家嘴三件套地標(biāo)景觀。2018年首次開盤時，大多自媒體為九廬冠上了北濱江豪宅的名號。

與其臨近的陸家嘴壹號院、中企濱江悅府、恒大濱江華府都在隔壁源深版塊，而陸家嘴板塊彼時只有一個九廬項目，從售價來看，除在2018年一天內(nèi)清光的一期房源，2019年8月開盤的九廬二期單價最低10.16萬，最高16.99萬元；三期被業(yè)內(nèi)稱之為樓王房源，均價達(dá)到14萬元。

除了布局北濱江片區(qū)，早前中信泰富還在西上海嘉定新城區(qū)域建設(shè)了中信泰富又一城住宅項目。與九廬不同，中信泰富又一城走的是剛需項目類型，首次開盤在2011年，在近幾年則逐漸成為二手房市場上市場被中介提起的可上車房源之一。

對于中信股份而言，落腳上海的幾十年間，有建設(shè)過剛需項目，也有過豪宅項目坐鎮(zhèn)，而此次拿下的楊浦地塊地理位置比較優(yōu)越，既鄰近黃浦江，又與其旗下的陸家嘴濱江金融城項目隔江對望，之后進(jìn)行建設(shè)的項目必然不會是剛需型，而有可能是是類似于九廬項目的豪宅盤。

此外，過去中信股份主要涉獵的上海片區(qū)中，楊浦并不能算作主客，而恰巧在今年年初，中信集團(tuán)旗下的中國國際經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司上海分公司入住了楊浦區(qū)，再結(jié)合此次拿下楊浦地塊的消息，不難看出股份對于楊浦片區(qū)的布局想法，而后續(xù)建設(shè)情況如何，還需時日觀察。

畢竟在中信股份拿下楊浦項目塊的同日，招商蛇口也拿下了位于項目周邊的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04舊改地塊。中信股份與招商蛇口這兩位同樣深耕上海多年的淘金客，一致選擇楊浦作為下一個戰(zhàn)場的默契背后，更多的是對于存量資產(chǎn)的爭奪。