投資要點(diǎn)

事件:

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份的數(shù)據(jù)5月份，商品房銷(xiāo)售面積—32%，銷(xiāo)售金額—38%，新開(kāi)工面積—42%，竣工面積—31%，開(kāi)發(fā)投資—8%，實(shí)收資金33%

評(píng)論:

基本觀點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)5月銷(xiāo)售降幅收窄，銷(xiāo)售金額同比—38%，銷(xiāo)售面積同比—32%從高頻跟蹤數(shù)據(jù)來(lái)看，我們跟蹤了36個(gè)新房，5月成交面積同比—52%，36個(gè)城市中有24個(gè)城市跌幅收窄，12個(gè)城市二手房，5月成交面積同比—34%，12個(gè)城市中有10個(gè)城市跌幅收窄自6月份以來(lái)，改善的趨勢(shì)仍在繼續(xù)過(guò)去三周，平均每周成交面積從1月到5月有所變化新房成交面積中山+77%，青島+58%，惠州+45%，蘭州+42%，常州+31%，蘇州+29%二手房，青島+104%，揚(yáng)州+85%，杭州+68%，蘇州+23%，南京+19%等

絕對(duì)水平仍處于較低水平，政策將長(zhǎng)期持續(xù)改善1)目前銷(xiāo)售有所恢復(fù)，但力度較弱，同比仍大幅下降1—5月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比—32%，除2020年2月疫情外，仍為歷史最大降幅，此外，5月份新開(kāi)工面積，竣工面積，開(kāi)發(fā)投資，實(shí)收資金分別為—42%，—31%，—8%，—33%，同比依然較差2)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，房企雷雨仍有發(fā)生，3)土地成交大幅下降5月土地成交金額同比—40%，而土地出讓金約占地方財(cái)政的30%，4)政策空間也比較大，尤其是第二套首付比例的變化，以及認(rèn)房認(rèn)貸的要求2015330新政二套首付降至最低40%，2016年2月2日，非限購(gòu)城市首套最低首付20%，二套最低首付30%

供給側(cè)改革趨勢(shì)持續(xù)1)銷(xiāo)售弱復(fù)蘇下，行業(yè)出清更徹底，2)土地市場(chǎng)利潤(rùn)率持續(xù)提升預(yù)計(jì)2021年以來(lái)分批集中供地毛利率分別為21.9%，25.0%，27.1%，29.5%，33.9%，3)優(yōu)質(zhì)房企拿地份額增加1—5月，TOP30國(guó)企拿地金額占百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地總金額的55%，2020年和2021年分別占35%和38%，目前少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企拿地活躍銷(xiāo)售改善后，更多優(yōu)質(zhì)房企的拿地情況也有望大幅改善

投資建議:基本面拐點(diǎn)在5月份已經(jīng)出現(xiàn)，但絕對(duì)水平仍處于低位弱復(fù)蘇下，政策改善持續(xù)，供給側(cè)改革趨勢(shì)延續(xù)，當(dāng)前估值處于低位看好保利發(fā)展，萬(wàn)科A，金地，招商蛇口，南山控股，招商刮起

風(fēng)險(xiǎn):居民房貸等杠桿大幅收緊，房地產(chǎn)稅超預(yù)期。