公募REITs迎來加速發(fā)展目前，首批保障性租賃房REITs項目已被交易所受理根據(jù)最新披露的標的資產，該保障性租賃房項目地理位置優(yōu)越，現(xiàn)已處于飽和運營狀態(tài)，出租率超過90%目前，基礎設施資產的類型很多，如交通，水利，風電場，科技工業(yè)園等，通過公開發(fā)行房地產投資信托基金來競爭運營

分析人士指出，公募REITs的發(fā)展符合經濟轉型和基礎設施發(fā)展的趨勢，目前各種機制正在逐步完善和成熟公募REITs起到了盤活存量資產，為新項目注入股權資金的作用，也能為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報投資者應重點關注底層資產屬性，根據(jù)個人風險偏好進行選擇，不要在二級市場追漲殺跌

基礎資產質量優(yōu)異

上交所和深交所網(wǎng)站信息顯示，首批保障性租賃房REITs，即金鐘廈房保障性租賃房封閉式基礎設施證券投資基金和宏圖創(chuàng)新深圳人才住房保障性租賃房封閉式基礎設施證券投資基金已受理并進入詢價階段。

在應用動態(tài)更新的同時，上述項目的底層資產已經浮出水面。

招股書顯示，CICC廈門安珠保障性租賃房REIT的標的基礎設施資產為位于福建廈門集美區(qū)的袁波公寓和恒企公寓在整體定位上，這兩套公寓是符合相關文件的保障性租賃房，主要面向新就業(yè)大學生，青年，城市基本公共服務人員等在廈門無房的新市民群體，解決階段性住房困難問題

具體來看，兩套公寓均于2020年3月竣工，總建筑面積19.86萬平方米其中，袁波公寓擁有2614套房源，截至2022年3月31日，入住率達到99.42%，恒企公寓擁有2051套房源，截至2022年3月31日的入住率為99.11%目前兩個公寓處于飽和運營狀態(tài)，項目房源需求量大

深圳紅土人才創(chuàng)新型保障性租賃房REIT的基礎設施資產為安珠百泉閣，安珠錦園，保利香檳花園，鳳凰公館四個保障性租賃房項目，分別位于深圳市福田區(qū)，羅湖區(qū)，大鵬新區(qū)，坪山區(qū)，總建筑面積13.47萬平方米，共有1830套保障性租賃房及其配套設施目前已有4個項目獲得保障性租賃房認證，評估資產價值約11.58億元，主要面向新市民和年輕人

截至2022年3月31日，安珠百泉閣項目，安珠金源項目，保利香檳花園項目，鳳凰公館項目的保障性租賃房入住率分別為99%，99%，100%，98%招股書顯示，四個項目均位于區(qū)域核心區(qū)域，周邊配套齊全，且均為新建房屋但租金僅為同地段，同品質市場住房租金的60%左右，與市場化租賃住房相比具有顯著的競爭優(yōu)勢

創(chuàng)新港產保障房的REIT主要原業(yè)主深圳人才安珠集團表示，該項目募集資金將繼續(xù)投入深圳保障房建設，預計新增保障房2000套以上目前，深圳人才安珠集團以絕對控股方式持有的可擴展資產預計投資規(guī)模為53.6億元，是本次發(fā)行的基礎設施REITs預計價值的4.6倍未來會有更多的項目作為替代資產，可擴展資產的儲備充足

更多的項目競爭錄取。

公募REITs不僅是資產證券化的重要載體，也能讓普通百姓享受到基建投資帶來的良好現(xiàn)金回報信達亞洲基金總經理朱永強指出，從目前的情況來看，推出的公募REITs都是佼佼者

以能源資產為例，國務院辦公廳最近幾天轉發(fā)了國家發(fā)改委，國家能源局印發(fā)的《推進新時代新能源高質量發(fā)展實施方案》規(guī)劃指出，要豐富綠色金融產品和服務，加大綠色債券和綠色信貸對新能源項目的支持力度，研究探索將新能源項目納入REITs試點支持范圍

華電國際電力股份有限公司5月31日發(fā)布公告稱，擬選擇位于浙江省的部分子公司的天然氣熱電聯(lián)產項目作為池資產，向上交所申請發(fā)行基礎設施REITs截至2021年12月31日，總資產約28.05億元，總負債約16.90億元，2021年營業(yè)總收入和利潤約17.56億元和1.35億元華電國際表示，發(fā)行基礎設施REITs可以通過資產證券化引入股權資金，盤活現(xiàn)有發(fā)電資產，實現(xiàn)資產重估，降低對傳統(tǒng)債務融資的依賴，改善流動性，降低有息負債和資產負債率，優(yōu)化長期資產負債結構

深交所網(wǎng)站信息顯示，鵬華基金此前申報的公募REITs產品鵬華深能清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金目前處于詢價階段。

此外，在水利設施領域，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前正在推進公募REITs的項目有黔中水利工程，四川發(fā)展國潤水務，云南灌區(qū)，湖南響水發(fā)展，福建水務投資集團等在交通設施領域，目前正在推進公募REITs項目，包括郭進鐵建渝綏高速，華泰紫金蘇交管高速，蘇州軌道交通1號線，綏遵高速等

二級市場不要追高。

公募REITs二級市場的表現(xiàn)成為更多項目競相入場的基礎。

日前，央企高速首只REITs產品——華夏中交建REITs上市，單日成交額和單日漲幅均居同類基金之首該產品的發(fā)行比例為0.84%，不僅刷新了公募基金中產品最低發(fā)行比例的紀錄，也使該產品成為唯一一只發(fā)行比例低于1%的公募基金數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，12只公募REITs成立以來平均收益率達到13.64%，其中有4只產品收益率超過20%，分別是郭芙首創(chuàng)水務REIT，AVIC首鋼生物質REIT和宏圖創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT

公募REITs市場是萬億級市場，符合經濟轉型和基礎設施發(fā)展的趨勢，各種機制也在逐步完善和成熟其管理模式與一般二級市場證券資產有較大不同，允許設立專業(yè)的REITs子公司開展業(yè)務，有利于盤活存量資產，從而帶來REITs業(yè)務的發(fā)展博時基金表示

創(chuàng)新基金方面表示，面向基礎設施的REITs公募作為打通一二級市場的產品，在盤活存量資產和向新項目注入股權資金方面起到了橋梁作用在相關政策不斷落實的背景下，無論是國家宏觀經濟層面，還是監(jiān)管層面，都希望將更多資產類型的領域拓展到公募REITs市場，從而引入更多的增量資金可以預期，公募REITs發(fā)展空間巨大，有望成為股票，債券之外的重要融資市場

在具體的產品選擇上，朱永強表示，投資者應重點關注標的資產的屬性，并與同類型資產的收益率進行橫向比較同時要根據(jù)個人風險偏好進行選擇，而不是在二級市場追高華泰證券首席收益分析師張繼強表示，目前上市的公募REITs中，產權收益完成率較高但受疫情和季節(jié)性經營影響，2022年一季度公募REITs累計可分配利潤普遍呈現(xiàn)環(huán)比下降此外，自6月底起，首批公募REITs部分戰(zhàn)略配售股將解禁業(yè)內人士提醒，投資者應關注股份解禁對估值壓力可能產生的影響，對業(yè)績不及預期，受疫情因素擾動的產品保持謹慎