去年國(guó)慶黃金周，9月樓市延續(xù)下行趨勢(shì)據(jù)CREIS數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市新房成交面積較去年同期下降33%其中，4個(gè)一線城市新房成交量為42.19萬平方米，與去年國(guó)慶基本持平11個(gè)代表性二線和三四線城市新房市場(chǎng)明顯回落國(guó)慶期間新房成交量35.32萬平方米，同比下降43%

整體來看，2021年國(guó)慶長(zhǎng)假期間樓市人氣持續(xù)走弱一方面是受今年熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷打補(bǔ)丁，補(bǔ)漏洞的影響，比如限售房，二手房交易增值稅免征年限由2改5，二手房參考價(jià)，限售證發(fā)放，限價(jià)控制等或需求受限或交易摩擦增加，從而客觀上導(dǎo)致需求下降，另一方面，部分開發(fā)商陷入債務(wù)困境，新房促銷范圍和力度擴(kuò)大，市場(chǎng)預(yù)期下降，影響購(gòu)房熱情

此外，熱點(diǎn)城市賣一買一的需求占比很大但由于信貸條件緊張，貸款額度萎縮，利率上升，審批冗長(zhǎng)，很多銀行甚至停止放貸，需求實(shí)現(xiàn)周期被人為拉長(zhǎng)，也導(dǎo)致市場(chǎng)人氣下降整個(gè)國(guó)慶假期，各種降價(jià)促銷都是樓市的主旋律比如鄭州，青島，濟(jì)南等重點(diǎn)二三線城市

但如果考慮到去年國(guó)慶期間樓市整體熱度處于歷史最高水平，今年調(diào)控力度和信貸緊縮力度空前，代表性城市仍能保持這樣的表現(xiàn)，我們認(rèn)為樓市需求端的韌性是足夠的目前樓市供給端只有一些風(fēng)險(xiǎn)事件，而熱點(diǎn)城市需求端相對(duì)穩(wěn)定如果開發(fā)商合理定價(jià)，真降價(jià)，一般會(huì)取得更好的業(yè)績(jī)，這一點(diǎn)在國(guó)慶黃金周體現(xiàn)得很明顯

比如一線城市廣州和深圳，只要是房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱門項(xiàng)目，如果價(jià)格合理，或者比前一期更優(yōu)惠，或者比周邊二手房更低，就能獲得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)比如最近上海在售的很多項(xiàng)目，在認(rèn)籌階段就碰了點(diǎn)彩頭，不為客戶擔(dān)心十一五共推6個(gè)純新項(xiàng)目，浦東新區(qū)，靜安區(qū)部分項(xiàng)目甚至關(guān)閉樣板房，可見前期有不少客戶認(rèn)購(gòu)

在其他熱點(diǎn)城市，如果新單元的價(jià)格折扣相對(duì)較強(qiáng)，開發(fā)商愿意割肉，則取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)這說明一旦某個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格低于周邊區(qū)域，就會(huì)帶來需求的釋放這主要是由于最近幾年來熱點(diǎn)城市人口大規(guī)模流入，大量移民，需求基礎(chǔ)扎實(shí)，住房置換需求集中一旦市場(chǎng)看到真正的盈利空間，近期金融緊縮有所緩解，積累的需求就會(huì)迅速進(jìn)入市場(chǎng)

比如中部某熱點(diǎn)二線城市，前期棚改規(guī)模過大，新房供應(yīng)和二手房掛牌量都很大此外，受洪水，疫情等影響，新盤銷售上有優(yōu)惠力度，10%左右的價(jià)格優(yōu)惠比比皆是，對(duì)銷售的帶動(dòng)作用明顯當(dāng)然，各個(gè)城市都有各種優(yōu)惠購(gòu)買，比如特價(jià)房，專屬折扣，停車券，以舊換新折扣，物業(yè)交付費(fèi)等對(duì)于非熱點(diǎn)城市，尤其是三四線，小折扣很難帶來大銷量

此外，市場(chǎng)分化非常明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，40多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格逐月上漲，說明市場(chǎng)熱度參差不齊

從國(guó)慶期間樓市情況來看，樓市整體熱度不差，弱于2020年同期水平，但好于2019年同期水平對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì)，關(guān)鍵是看政策和資金的變化，以及龍頭城市的走勢(shì)從政策層面看，調(diào)控開始趨穩(wěn)，部分城市基于三穩(wěn)的需求，開始對(duì)一城一策大做文章，比如越來越嚴(yán)厲的跌停板令，比如降低二手房交易個(gè)人所得稅核定稅率

在資金方面，信貸緊縮已經(jīng)緩解日前，央行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和全國(guó)24家主要銀行負(fù)責(zé)人出席會(huì)議要求將兩個(gè)維護(hù)細(xì)化為行動(dòng)計(jì)劃早在9月初，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)就提到敦促銀行在貸款首付比例和利率方面為貧困群體提供差異化支持

這意味著今年資金緊張的局面有望得到緩解，從而確保剛需買房者能夠以較低的利率，充足的額度，較短的期限獲得信貸資金，解決資金緊張，剛需受傷的局面需要注意的是，資金的緩解更有利于賣一買一的需求，促進(jìn)供需雙方，提高住房消費(fèi)和流通率，保證市場(chǎng)有一定的溫度，避免資金過于緊張，需求側(cè)受到抑制，供給側(cè)資金鏈壓力較大，沖擊樓市基本面

最后看指數(shù)城市的表現(xiàn)根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，十一五期間深圳新房成交量較去年同期增長(zhǎng)163%，較2019年同期增長(zhǎng)202%一方面，疫情嚴(yán)控導(dǎo)致深圳出行受限，間接帶動(dòng)購(gòu)房需求增加，另一方面，近期集中掛牌了一大批定價(jià)合理，區(qū)位較好的新址與此同時(shí)，資金寬松和第二輪土地供應(yīng)缺乏明顯拍賣也有利于市場(chǎng)預(yù)期整體來看，熱點(diǎn)城市樓市四季度有望在低位徘徊，年底可能略有出現(xiàn)低位穩(wěn)定是大概率，不太可能出現(xiàn)明顯反彈

李佳佳