近日，由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、自如研究院、新華網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)研究院共同參與調(diào)研編撰，中國(guó)建設(shè)報(bào)社支持的《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》（下稱(chēng)《藍(lán)皮書(shū)》）正式發(fā)布?！端{(lán)皮書(shū)》指出，當(dāng)前我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷向“存量?jī)?yōu)化”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，一方面在近2.6億的全國(guó)租房人口中，主流置業(yè)人群正在回歸租房市場(chǎng)，居住品質(zhì)成為新常態(tài)下的核心訴求；另一方面，當(dāng)前以個(gè)人業(yè)主房源等為主的住房租賃市場(chǎng)，供給側(cè)的諸多滯后性問(wèn)題日益凸顯。

在政府工作報(bào)告明確提出“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要”“推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”等背景下，如何通過(guò)多主體、多渠道共同推動(dòng)“優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”成為破解供需矛盾、激活市場(chǎng)潛力的關(guān)鍵路徑，而機(jī)構(gòu)化則被看作是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展的確定選擇。

品質(zhì)化租賃需求成新常態(tài)，供給側(cè)聚焦消存量、優(yōu)質(zhì)量

隨著常住人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，租房人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，租房人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化?！端{(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，四大一線(xiàn)城市中租房人口規(guī)模接近4000萬(wàn)人，占比接近50%。在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)中，35歲以上的租客占比達(dá)到35%以上，較2021年顯著增長(zhǎng)了4.9個(gè)百分點(diǎn)，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。

35歲以上主流置業(yè)人群的回流，也帶動(dòng)了改善型居住需求從購(gòu)房市場(chǎng)流向租房市場(chǎng)，整租型、尤其是多居室整租正在崛起。據(jù)《藍(lán)皮書(shū)》調(diào)研顯示，“室內(nèi)環(huán)境舒適、房屋品質(zhì)高、周邊交通便利”是租客衡量租住品質(zhì)最為關(guān)注的三大因素。為了獲得更好的租住體驗(yàn)，有超四成租客愿為“質(zhì)量更好的基礎(chǔ)裝修”增加預(yù)算。值得注意的是，租住需求的變化不僅是人口規(guī)模的橫向擴(kuò)張，更是租住時(shí)長(zhǎng)的縱向延長(zhǎng)。《藍(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，超半數(shù)租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。在接受長(zhǎng)期穩(wěn)定租房的租客群體中，近半數(shù)表示“更愿意與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)租合約”，維修方便、服務(wù)好都是受訪(fǎng)者提及更青睞長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的原因。

然而，面對(duì)快速升級(jí)的市場(chǎng)新需求，房源供給卻稍顯滯后。目前市場(chǎng)上房源普遍存在的裝修老舊、配套缺失、服務(wù)不足等痛點(diǎn)，與租客對(duì)品質(zhì)、舒適、安全、智能化的需求形成了“產(chǎn)品錯(cuò)配”“服務(wù)錯(cuò)配”“運(yùn)營(yíng)錯(cuò)配”三大結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。面對(duì)不斷增長(zhǎng)的品質(zhì)租房需求，全國(guó)超6000萬(wàn)套潛在用于出租房源亟待提質(zhì)改造、激活價(jià)值，把存量住房改造成“好房子”成為住房租賃市場(chǎng)優(yōu)化供給的當(dāng)務(wù)之急。

長(zhǎng)租房供給三大主體并駕齊驅(qū)，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房成穩(wěn)健發(fā)展確定選擇

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人出租。藍(lán)皮書(shū)調(diào)研結(jié)果顯示，個(gè)人業(yè)主手中的房源普遍存在“老舊”問(wèn)題，超50%房源房齡超10年以上、超20%房齡已有20年以上。一方面是房源老化、居住體驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)力下降，另一方面是大批量房源從交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)入、高品質(zhì)的機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房大量入市，由此，長(zhǎng)期空置、中介平臺(tái)不規(guī)范、房子持續(xù)“出問(wèn)題”、租金收益不及預(yù)期以及租客拖欠費(fèi)用，成為最令城市業(yè)主困擾的出租痛點(diǎn)Top5。

此前，“2025房東年度期待十大熱詞”調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人業(yè)主對(duì)2025年出租生活最期待的前三大關(guān)鍵詞分別是：穩(wěn)定、省心、安全。在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議的開(kāi)幕式上，“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”也首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告。在此背景下，個(gè)人業(yè)主群體的出租理念、出租方法逐步轉(zhuǎn)向，對(duì)于先改造后出租、配齊家電、保潔房屋等提升房屋品質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)力的“租前準(zhǔn)備工作”認(rèn)同度逐漸提高，同時(shí)也更愿意一步到位——將房屋直接交由長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管運(yùn)營(yíng)。

在推動(dòng)住房租賃多主體供給體系加速建立的進(jìn)程中，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者也紛紛參與市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)占比穩(wěn)步提升。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓TOP30企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量達(dá)122.6萬(wàn)間；集中式租賃社區(qū)管理規(guī)模超過(guò)3萬(wàn)間的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)占比達(dá)到14%。另外，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)頭部企業(yè)自如管理房源近100萬(wàn)間，已在分散式機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房、集中式長(zhǎng)租公寓、集中式租賃社區(qū)等多種類(lèi)型房源中全面布局，為近百萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)次租客提供服務(wù)，有效提升了租賃住房供給品質(zhì)和存量房屋資產(chǎn)價(jià)值，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

與此同時(shí)，國(guó)家也持續(xù)通過(guò)金融支持、稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等舉措，大力推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展。作為“十四五”住房供給的重點(diǎn)，國(guó)家多措并舉加快籌建保障性租賃住房，以加快補(bǔ)齊住房保障體系短板。業(yè)內(nèi)人士表示，可以借助專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；L(zhǎng)租機(jī)構(gòu)在模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運(yùn)營(yíng)能力上的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房改造升級(jí)、賦能保障性租賃住房項(xiàng)目提質(zhì)增效，釋放住房租賃市場(chǎng)發(fā)展價(jià)值，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要。尤其是面對(duì)保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的部分結(jié)構(gòu)性矛盾與運(yùn)營(yíng)能力短板問(wèn)題，鼓勵(lì)保租房運(yùn)營(yíng)引入長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運(yùn)營(yíng)能力。

長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)“一穩(wěn)四好”賦能各主體提質(zhì)增效

作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；拈L(zhǎng)租機(jī)構(gòu)在盤(pán)活閑置存量住房、滿(mǎn)足品質(zhì)居住需求等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。以長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)代表企業(yè)自如為例，其在個(gè)人業(yè)主、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房、保障性租賃住房三類(lèi)供給主體房源的改造優(yōu)化和管理運(yùn)營(yíng)方面，均有成熟經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)體系，以“模式穩(wěn)、產(chǎn)品好、服務(wù)好、科技好、團(tuán)隊(duì)好”的“一穩(wěn)四好”戰(zhàn)略加速住房租賃存量盤(pán)活效率，助推行業(yè)品質(zhì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化提升。

北京朝陽(yáng)區(qū)三里屯的個(gè)人業(yè)主李先生，通過(guò)自如增益租委托模式，讓自己的兩室一廳從無(wú)人問(wèn)津到實(shí)現(xiàn)0空置期。“最早之前房子出租時(shí)，經(jīng)常協(xié)助租客處理衛(wèi)生間漏水的問(wèn)題，沒(méi)少跟樓下的鄰居鬧矛盾。”李先生在三里屯南路的一套兩室一廳房源，在租客搬走后遲遲難以出租。這套房源建于1988 年，除了漏水之外，已有近十年未進(jìn)行翻新裝修，內(nèi)部設(shè)施老化嚴(yán)重。為了盡快解決房子出租難題，李先生在一眾機(jī)構(gòu)中選擇了自如。

基于對(duì)房源狀況的評(píng)估和周邊目標(biāo)用戶(hù)分析，自如為李先生制定了“心舍3.0清語(yǔ)”方案，不僅對(duì)廚衛(wèi)重新做防水，更優(yōu)化了房屋布局，配置了齊全的家具家電，讓租客能夠?qū)崿F(xiàn)拎包入住。在裝修煥新升級(jí)后，房源上線(xiàn)即出租，且期間租客的生活費(fèi)用代繳、標(biāo)準(zhǔn)化保潔、170余項(xiàng)維修服務(wù)等自如全包。李先生表示自己實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)租金、穩(wěn)打款、真安全、好省心”的業(yè)主生活。搬進(jìn)來(lái)的租客袁女士也住進(jìn)了一個(gè)有品質(zhì)的家，袁女士表示，全屋定制的收納設(shè)計(jì)完美歸置了自己在北京6年來(lái)的全部家當(dāng)，這樣的租房生活讓她感到在北京生活的每一天都算數(shù)，都值得。

（袁女士租住的自如心舍3.0清語(yǔ)風(fēng)格的家）

事實(shí)上，房源品質(zhì)低難出租的問(wèn)題不僅困擾著個(gè)人業(yè)主，目前，整棟自持住宅類(lèi)、集體租賃用地、商辦類(lèi)/工業(yè)類(lèi)等資產(chǎn)同樣面臨運(yùn)營(yíng)效率衰減、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、存量供給老化等多種問(wèn)題，在引入長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)后，也快速實(shí)現(xiàn)了價(jià)值提升。位于上海楊浦區(qū)包頭路的暉盛自如寓，原為老舊商場(chǎng)物業(yè)，2022年之前，隨著百貨業(yè)態(tài)衰退，該商場(chǎng)已破敗不堪。自如資管團(tuán)隊(duì)依托數(shù)智化分析工具，對(duì)項(xiàng)目商圈和區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，明確將項(xiàng)目定位為高品質(zhì)公寓，對(duì)整棟物業(yè)進(jìn)行了改造升級(jí)。利用原有建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，將商場(chǎng)上四層改造為L(zhǎng)oft戶(hù)型公寓，在美學(xué)設(shè)計(jì)上融入老上海摩登風(fēng)情，同時(shí)注重功能性和現(xiàn)代化配置。一層升級(jí)保留商業(yè)空間，公區(qū)引入定制化軟裝，提升整體居住品質(zhì)。升級(jí)為暉盛自如寓后，該項(xiàng)目出租率三個(gè)月內(nèi)攀升至95%以上，資產(chǎn)收益同比增長(zhǎng)顯著。同時(shí)，“暉盛自如寓”也被納入保障性租賃住房名錄，榮獲上海市有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的“保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)”。

在以“一穩(wěn)四好”積極推動(dòng)個(gè)人業(yè)主、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房、保障性租賃住房等建設(shè)運(yùn)營(yíng)新模式，讓城市新市民租上好房子的同時(shí)，自如也通過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的推出，把“家的打造”從租住延伸到買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，為買(mǎi)賣(mài)雙方打造美好新家?；趯?duì)“家”的理解和積累，自如目前已發(fā)展為提供買(mǎi)賣(mài)、租賃、智能家裝、生活服務(wù)等全周期、全鏈條產(chǎn)品與服務(wù)的平臺(tái)型公司。

不難看出，在推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”成為全民居住新關(guān)鍵詞的當(dāng)下，能夠讓每一種房子都能成為“好房子”、讓每一位用戶(hù)租住、售賣(mài)、自住都能實(shí)現(xiàn)“好房子”“好生活”的專(zhuān)業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)高效推動(dòng)消存量、優(yōu)質(zhì)量，提升城市“好房子”供給、提升城市新市民生活幸福感的關(guān)鍵角色。