退潮后，我才知道誰(shuí)在裸泳。

2022年過(guò)去半年，長(zhǎng)沙樓市也是一波三折:半年來(lái)，土地拍賣(mài)市場(chǎng)逐漸升溫，國(guó)企，央企的平臺(tái)公司成為拿地主力，多個(gè)板塊的限價(jià)不斷被刷新，這半年來(lái)，長(zhǎng)沙整體房市一直在萎縮，改善型產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)主流300平米以上的大平板產(chǎn)品也開(kāi)始涌現(xiàn)，紅盤(pán)頻頻出現(xiàn)

這半年來(lái)，無(wú)論是城市的建設(shè)者還是參與者，都處于一種變化的狀態(tài)為此，今年年中我們進(jìn)行了半年盤(pán)點(diǎn)，總結(jié)出以下五個(gè)樓市關(guān)鍵詞，用文字記錄下長(zhǎng)沙樓市的變化

買(mǎi)房門(mén)檻下降。

在維持不炒總基調(diào)的同時(shí)，樓市門(mén)檻正在進(jìn)一步放寬。

先買(mǎi)個(gè)小房子過(guò)渡，以后慢慢置換抱著這樣的想法，2018年，湘潭市民莫小姐交了15萬(wàn)元首，在長(zhǎng)沙天心區(qū)買(mǎi)了一套產(chǎn)權(quán)不到40平米的精裝二手房

2022年，莫小姐準(zhǔn)備和男友步入婚姻殿堂因此，小房子是不夠的想買(mǎi)個(gè)120平米的大房子，但是苦于第一個(gè)房產(chǎn)證不到4年，沒(méi)有資格買(mǎi)房

為了滿(mǎn)足市民合理的住房需求，5月6日，長(zhǎng)沙對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)家庭在長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房的時(shí)間間隔統(tǒng)一計(jì)算為4年這意味著對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的認(rèn)定，不僅認(rèn)可網(wǎng)上登記，也認(rèn)可權(quán)屬登記

此外，為盤(pán)活住房存量，5月11日，長(zhǎng)沙也出臺(tái)了新的住房存量政策，明確已辦理房屋交付網(wǎng)上登記或不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋所有人，可通過(guò)與住房租賃試點(diǎn)企業(yè)簽訂協(xié)議的方式，盤(pán)活住房存量作為租賃住房，經(jīng)營(yíng)期限不低于10年這一住房存量不包括在家庭住房單元的計(jì)算中

新政降低了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)穩(wěn)定樓市有積極作用，改善了需求的提前釋放，一定程度上促進(jìn)了成交量湖南世行市場(chǎng)知識(shí)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示

高級(jí)要求

在暖風(fēng)政策下，部分改善型需求被激活，這在大平苑的銷(xiāo)售中尤為顯眼。

今年7月中旬，長(zhǎng)沙徐匯鉑金湘江再度開(kāi)盤(pán)，推出78套精裝平層，戶(hù)型面積約266—269平米均價(jià)24500元/平方米，總價(jià)600萬(wàn)，占總價(jià)的92%

何潤(rùn)濱江灣，位于濱江板塊，主力樓盤(pán)，260—1900平米江景平層預(yù)售的第一棟樓有100多套房到今年4月，只剩下幾套低樓層的房子，市場(chǎng)接受度不錯(cuò)

此外，去年創(chuàng)下20億第一熱銷(xiāo)紀(jì)錄的大云中央廣場(chǎng)三期項(xiàng)目，今年仍在緊鑼密鼓地推，主推160—500平米的商業(yè)平層第一季度銷(xiāo)售額達(dá)8.34億元，直接成為長(zhǎng)沙第一季度全品類(lèi)皇冠銷(xiāo)售項(xiàng)目

這些數(shù)據(jù)不難解釋?zhuān)笃綄訒r(shí)代已經(jīng)到來(lái)，面積越來(lái)越大。

湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年，從住宅產(chǎn)品面積來(lái)看，110—144平米的產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主流，合計(jì)占比58%，10平米以下剛性需求進(jìn)一步壓縮，客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向一步到位，改善需求持續(xù)爆發(fā)，180平米以上產(chǎn)品占比擴(kuò)大，其中180—300平米占比13%，比去年提高5個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)沙某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限購(gòu)下，改善型需求在不斷增加在票少的情況下，購(gòu)房者更傾向于一步到位，大戶(hù)型產(chǎn)品更受歡迎長(zhǎng)沙主力置業(yè)人群的置業(yè)比例在下降，高端和改善型需求在增加

地價(jià)限價(jià)刷新

因?yàn)殚T(mén)檻和利率的降低，土地市場(chǎng)也變得熱鬧起來(lái)。

從2022年上半年來(lái)看，長(zhǎng)沙無(wú)一流拍，明顯優(yōu)于其他同級(jí)別城市從長(zhǎng)沙集中拍地的情況來(lái)看，融合地塊增多，流拍率明顯下降，溢價(jià)率上升，拍地?zé)岫壬郎?/p>

熔斷，搖號(hào)，溢價(jià)等現(xiàn)象開(kāi)始在市場(chǎng)重現(xiàn)，多個(gè)板塊的漲跌幅限制被刷新。

湖南世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長(zhǎng)沙5個(gè)板塊住宅限價(jià)水平上漲這些板塊主要集中在望城區(qū)和岳麓區(qū)大城市板塊限價(jià)力度加大，進(jìn)入限價(jià)水平第一梯隊(duì)，此外，濱水新城大澤湖限價(jià)達(dá)到10800元/平方米，大王山板塊限價(jià)達(dá)到13300元/平方米，含浦—東山灣限價(jià)達(dá)到12800元/平方米，麓谷新區(qū)限價(jià)達(dá)到10700元/平方米

此外，國(guó)企和央企也正在成為拿地的主力軍以今年長(zhǎng)沙第一批兩集中土地拍賣(mài)結(jié)果為例拿地企業(yè)包括幻境，昭陽(yáng)，金地，華潤(rùn)，中海，中建信和，大云，中交，旭輝等其中既有單獨(dú)拿地，也有聯(lián)合拿地，如CCCC與CNNC健康投資，旭輝與德奧，昭陽(yáng)與魯巷城建，紅星與陳悅

抵押貸款利率下調(diào)

近期，全國(guó)多地陸續(xù)下調(diào)房貸利率。

據(jù)RealData數(shù)據(jù)顯示，2022年6月RealData監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，除長(zhǎng)沙外，其余102個(gè)城市主流房貸利率已全部下調(diào)主流首套房貸利率為4.42%，二套房貸利率為5.09%，較上月分別下調(diào)49和23個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來(lái)新低

real data 5月份數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙主流首套房貸利率為5%今年4月到5月，房貸利率確實(shí)降了一點(diǎn)，但幅度不大，20個(gè)基點(diǎn)左右中行長(zhǎng)沙某支行負(fù)責(zé)房貸的客戶(hù)經(jīng)理表示，今年4月，該行首套房貸利率在5.4%—5.6%之間，二套房貸利率比首套房貸上浮20個(gè)基點(diǎn)每個(gè)合作社財(cái)產(chǎn)的利率略有不同

今年6月，龍湖長(zhǎng)沙還做了第一套利率低至4.25%的海報(bào)，陳述了該地產(chǎn)公司目前在售的多個(gè)項(xiàng)目消息人士透露，第一套海報(bào)最低利率4.25%是真的，第二套最低利率可達(dá)5.05%

公寓換價(jià)格。

因?yàn)閹?kù)存高企，今年長(zhǎng)沙的公寓市場(chǎng)仍要在以?xún)r(jià)換量的道路上繼續(xù)前行。

從去年開(kāi)始，長(zhǎng)沙程楠第一個(gè)項(xiàng)目的公寓價(jià)格已經(jīng)下降了三次，從最初的9000元/平方米下降到今年2月的6388元/平方米位于芙蓉區(qū)嘉魚(yú)路附近的邦地產(chǎn)門(mén)店負(fù)責(zé)人林先生笑著說(shuō)，僅2月份，該門(mén)店就銷(xiāo)售了89套，而整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售了500多套

今年6月，宜家長(zhǎng)沙公寓也開(kāi)啟了五折特賣(mài)號(hào)稱(chēng)陽(yáng)湖地鐵帶蓋，現(xiàn)房精裝，特價(jià)每平米7688元起今年7月，海倫堡愛(ài)美城市公寓也開(kāi)始公布公寓僅為3500元/平方米，而之前的價(jià)格為4588元/平方米7月9日推出促銷(xiāo)活動(dòng)，價(jià)格從3500元到3900元/m2不等戶(hù)型面積在33—45平米左右，總價(jià)也就十幾萬(wàn)

除了以?xún)r(jià)換量，甚至還有買(mǎi)一送一等一些獨(dú)特的促銷(xiāo)方式。

最近幾天，岳陽(yáng)某樓盤(pán)貼出買(mǎi)一城享兩城的海報(bào)海報(bào)注明，7月1日至8月31日，在岳陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)指定房屋，可免費(fèi)獲得長(zhǎng)沙花楸之光公寓一套根據(jù)消息顯示，岳陽(yáng)的南湖天堂是岳陽(yáng)豪宅的標(biāo)桿據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，指定房源面積160—200㎡，整體價(jià)格區(qū)間在16000元/平方米—19000元/平方米之間

長(zhǎng)沙今年的公寓市場(chǎng)仍然是供銷(xiāo)雙降，市場(chǎng)降價(jià)持續(xù)，拉動(dòng)力不足業(yè)內(nèi)人士指出，2022年以來(lái)，公寓均價(jià)暴跌，更多公寓項(xiàng)目加入以?xún)r(jià)換量行列，有利于增加市場(chǎng)的活躍度