◎國央企尤其是頭部國央企的并購，在去年底和今年初表現(xiàn)得較為明顯在去年底央行和銀保監(jiān)會(huì)等政策指導(dǎo)下，國央企并購貸款1月也開始快速增多但由于并購項(xiàng)目本身的財(cái)務(wù)相關(guān)狀況可能并不理想，實(shí)際在執(zhí)行并購的過程中，經(jīng)歷的周期和前期的調(diào)研時(shí)間也會(huì)相對(duì)較長，并且不排除大量并購依然難落地

繼10.6億元收購禹洲物業(yè)后，華潤萬象生活開出今年公開市場收并購的第二單這也是華潤萬象生活上市后在公開市場外拓最為密集的一個(gè)月

華潤萬象生活表示，計(jì)劃收購中南服務(wù)全部股權(quán)，收購代價(jià)不高于22.6億元收購事項(xiàng)將增加集團(tuán)在江蘇，山東，浙江等地的管理濃度，提高市場影響力，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值，可增加集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)收入

相較過往的謹(jǐn)慎外拓，今年一開年華潤萬象生活頻頻收購，也被猜測業(yè)內(nèi)猜測2022年國央企是否將迎并購大年。

22.6億，溢價(jià)約13倍

該宗交易由華潤萬象生活全資附屬公司創(chuàng)潤發(fā)展有限公司發(fā)起同禹洲物業(yè)一樣，本次被收購的中南服務(wù)也正在沖刺IPO日前，中南服務(wù)通過港交所聆訊，其有三條業(yè)務(wù)線，既物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)

根據(jù)已有協(xié)議框架，于完成收購事項(xiàng)后，中南服務(wù)將成為華潤萬象生活間接全資附屬公司，而目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)業(yè)績將計(jì)入于集團(tuán)的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表，這意味著已經(jīng)通過港交所聆訊的中南服務(wù)或?qū)⒔K止上市。如果以除稅后利潤計(jì)算，華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)服務(wù)的PE大約在22倍左右；以除稅前利潤計(jì)算，PE也大約在18倍左右，這不算是一個(gè)十分劃算的價(jià)格。

此次中南服務(wù)出售的南通長樂主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，其為香港彩虹物業(yè)有限公司的全資附屬公司而香港彩虹物業(yè)有限公司則通過南通長樂持股江蘇中南物業(yè)99%的股權(quán)香港樂活物業(yè)有限公司持股江蘇中南物業(yè)1%的股權(quán)

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，物業(yè)上市潮后迎來了整合潮，不少未上市或IPO失敗的物業(yè)企業(yè)被收購，不少物業(yè)企業(yè)加大了并購力度從這一趨勢來說，物業(yè)企業(yè)一方面通過并購方式快速擴(kuò)大自身規(guī)模，為后期可能上市的高估值做好準(zhǔn)備，另一方面部分房企選擇出售旗下物企的方式來快速回籠資金，解決相應(yīng)的現(xiàn)金流壓力

根據(jù)招股書，中南服務(wù)目前在江蘇，山東，浙江及四川等多個(gè)省和地區(qū)合計(jì)擁有5147萬平方米在管面積，合約面積及在途面積3941萬平方米，預(yù)計(jì)5年內(nèi)在管面積達(dá)到9000萬平方米以上。

2018—2020年中南服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為5.52億元，6.82億元，8.63億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長率為25.1%，年內(nèi)凈利潤分別為1795萬元，2705萬元，6675萬元，三年復(fù)合增長率為92.9%。

根據(jù)公告，中南服務(wù)2021年末稅后凈利潤約1.76億元，據(jù)此計(jì)算該宗交易的PE約13倍有業(yè)內(nèi)人士分析，這對(duì)于中南集團(tuán)充足流動(dòng)性，調(diào)配財(cái)務(wù)資源到中南集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，應(yīng)對(duì)未來行業(yè)不確定性筑起安全壁壘

華潤萬象生活收購中南服務(wù)后，自實(shí)際交付日期后三年內(nèi)，賣方須確保江蘇中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會(huì)對(duì)外提供物業(yè)管理服務(wù)，包括業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，并確保江蘇中南建設(shè)及其直接或間接持股子公司不會(huì)設(shè)立任何新的物業(yè)管理公司或新機(jī)構(gòu)或組織提供類似服務(wù)，以避免同業(yè)競爭。

此外該次收購價(jià)款的支付，華潤萬象生活方面表示在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效及待先決條件達(dá)成三個(gè)營業(yè)日內(nèi)先支付44%，余下56%將從收購事項(xiàng)完成日期起計(jì)算，將根據(jù)交易標(biāo)的在管面積的實(shí)際交付以及實(shí)際車位銷售代理服務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)進(jìn)度，每6個(gè)月支付一次。。

國央企物業(yè)收并購節(jié)奏加快

上市后鮮有在公開市場大舉收并購的華潤萬象生活，因開年兩起干脆利索的大宗交易，很快就獲得了資本市場的反饋。

摩根大通發(fā)布研究報(bào)告稱，雖然華潤萬象生活于2020年12月上市后一年缺乏并購活動(dòng)，但今年以來意外地有兩宗大型收購，包括禹洲物業(yè)服務(wù)和中南服務(wù)而收購中南服務(wù)，摩根大通認(rèn)為價(jià)格合理，并點(diǎn)燃集團(tuán)并購勢頭，以及加強(qiáng)公司在行業(yè)中的稀有價(jià)值，于防御性，多元化及增長意愿方面取得良好的平衡

華潤萬象生活總裁喻霖康日前表示，2025年華潤萬象生活物管在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)到4億平方米，其中非居業(yè)態(tài)占比達(dá)到50%以上具體到未來收并購標(biāo)準(zhǔn)，喻霖康表示，考慮到并購文化一致性，未來會(huì)更多關(guān)注國企國資的混改機(jī)會(huì)，其次，從物業(yè)管理規(guī)模來講，項(xiàng)目至少在200萬平方米規(guī)模之上才會(huì)進(jìn)行并購，再者，被收購項(xiàng)目對(duì)內(nèi)部毛利率不產(chǎn)生太大影響，或能夠通過1—2年時(shí)間有可能把毛利率提升上來的一些并購標(biāo)的

實(shí)際上，相較于去年，今年一開年物業(yè)市場收并購節(jié)奏明顯加快日前，華潤萬象生活106億元收購禹洲物業(yè)，同日南都物業(yè)以1.32億元收購中大物業(yè)100%股權(quán)和普惠物業(yè)80%股權(quán)，1月10日，合景悠活宣布擬以1.65億元收購廣東特麗潔環(huán)境工程有限公司50%股權(quán)，1月12日，永升物業(yè)收購鄭州智萍企業(yè)管理100%股權(quán)

張波表示，國央企尤其是頭部國央企的并購，在去年底和今年初表現(xiàn)得較為明顯在去年底央行和銀保監(jiān)會(huì)等政策指導(dǎo)下，國央企并購貸款1月也開始快速增多但由于并購項(xiàng)目本身的財(cái)務(wù)相關(guān)狀況可能并不理想，實(shí)際在執(zhí)行并購的過程中，經(jīng)歷的周期和前期的調(diào)研時(shí)間也會(huì)相對(duì)較長，并且不排除大量并購依然難落地

克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，收并購反哺資本市場競爭優(yōu)勢，無論是已經(jīng)上市還是計(jì)劃上市的物管企業(yè)，在收并購窗口期針對(duì)性出手，均有利于其在資本角逐中增加籌碼，而通過收并購不斷擴(kuò)大規(guī)模，提升競爭力的物管企業(yè)，則在行業(yè)估值下行中逆流而上。

截至發(fā)稿，華潤萬象生活報(bào)41.55港元，漲幅3.62%。