對(duì)于新入職的Cherry來說，在新公司上班的體驗(yàn)也是全新的。

每天上班，尚不熟悉的她可以在互動(dòng)屏的指導(dǎo)下精準(zhǔn)找到目的地。辦公室的溫度、濕度和空氣質(zhì)量，會(huì)隨著天氣條件和人員的密集程度相應(yīng)調(diào)整。休息時(shí)Cherry抬頭就能看到智慧顯示屏上的衛(wèi)生間使用情況，人少再起身。等到下班，“找車?yán)щy癥”的她能在輸入車牌號(hào)后跟著導(dǎo)航來到車前，燈光也會(huì)跟隨她的腳步一路變亮。

在這棟大樓里，「智慧」仿佛無處不在，垃圾桶永遠(yuǎn)是清潔的，燈永遠(yuǎn)是該開的時(shí)候亮，該滅的時(shí)候熄……難得地兼顧了“打工人”的效率與愉悅。

而這樣高度智能化集成的體驗(yàn)背后，是一套完善的智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，在政策鼓勵(lì)和科技賦能的雙重利好下，智慧物管正以勢(shì)如破竹地姿態(tài)闖入寫字樓，連接一切空間、提供無界服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)內(nèi)卷出新高度、邁向了新起點(diǎn)。

01 初衷:科技連接美好生活

早在十年前，物業(yè)管理行業(yè)就掀起了一股科技應(yīng)用的熱潮。從2013年的“互聯(lián)網(wǎng)+”，到2016年的“云計(jì)算、大數(shù)據(jù)”、2017年的“物聯(lián)網(wǎng)”、2018年-2019年的“智能化”，以及2020年的“5G+”、“線上線下融合”、“智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)”，物管行業(yè)的科技思維和科技應(yīng)用越發(fā)成熟。

尤其是一場(chǎng)疫情，讓普羅大眾看到了智慧物管的先天優(yōu)勢(shì)，以及智慧物管在短短幾年內(nèi)取得的跨越式發(fā)展。正如中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)所指出的“再先進(jìn)的科技，都不能忘了初心”，智慧物管也正積極踐行著“科技連接美好生活”的初衷。

為什么說是「連接」？因?yàn)樗爬酥腔畚锕苤袕目萍紤?yīng)用到提升體驗(yàn)的路徑，智慧物管系統(tǒng)主要是通過技術(shù)應(yīng)用，加強(qiáng)各主體間的連接，如與物的連接、與人的連接，打破物理空間的限制，提供不斷突破邊界的服務(wù)。

與物的連接——以機(jī)器代替人力，實(shí)現(xiàn)設(shè)備集成管理，減少投入和能效。目前應(yīng)用較為普遍的解決方案，即通過整合資源，將整個(gè)企業(yè)的所有設(shè)施管理工作都列入一個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理之下。

以Cherry體驗(yàn)的數(shù)智化工作場(chǎng)景為例，智慧物管平臺(tái)將整個(gè)寫字樓的設(shè)施設(shè)備都納入管理范圍，大到工位、會(huì)議室、食堂、衛(wèi)生間，小到燈、顯示屏，實(shí)時(shí)掌握其所處狀態(tài)，并根據(jù)實(shí)際情況做出決策，“哪些是已使用的，哪些是待使用的”，以及“哪些這時(shí)候該使用，哪些不該使用”。這種智能化連接，能讓寫字樓的成本管控以及服務(wù)質(zhì)量都上升到一個(gè)新的高度。

與人的連接——深化各主體間聯(lián)系，如物管平臺(tái)與員工、管家與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主的連接，有效提升溝通效率，并提供個(gè)性化、定制化服務(wù)。

即便同在寫字樓，客群差異仍然很大，不同的行業(yè)、不同的階段對(duì)于物業(yè)管理的需求都不盡相同，這就要求物管企業(yè)能充分了解并及時(shí)響應(yīng)業(yè)主需求。

在同為龍湖智創(chuàng)生活打造的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)深度服務(wù)“樣板間”中，為跟上企業(yè)節(jié)奏，在服務(wù)專區(qū)設(shè)置自助財(cái)務(wù)報(bào)銷交單機(jī)，自助辦理員工卡、開具證明、報(bào)銷單據(jù)等；為照顧員工的痛點(diǎn)，如食堂管理、班車管理、共享區(qū)域打造等等。這種個(gè)性化連接，能為企業(yè)降本增效，提升員工的幸福感和滿意度，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

02 實(shí)現(xiàn)路徑:場(chǎng)景、技術(shù)、服務(wù)

那么，物管企業(yè)如何才能實(shí)現(xiàn)智慧管理？總的來說，就是要在以人為本的理念指引下，搭建“場(chǎng)景=技術(shù)服務(wù)”的基本框架。

首先，場(chǎng)景是物業(yè)從割裂式管理到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。智慧物管是以分析用戶為基礎(chǔ)、以滿足需求為核心、開展有針對(duì)性的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。

如，一家創(chuàng)業(yè)期的IT公司，核心需求在于人與空間的降本增效，如何搭建智慧化場(chǎng)景來解決痛點(diǎn)問題？以龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)案例為參考，在空間場(chǎng)景方面，智能化工位應(yīng)用通過檢測(cè)空間熱度和工位利用率，控制工位的合理使用在80%，其余20%靈活調(diào)整，以滿足項(xiàng)目方短期參與或驗(yàn)收，以及其他三方協(xié)作人員臨時(shí)入駐等等，經(jīng)測(cè)算，整體空間利用率提升15%左右。

人力場(chǎng)景方面，智能化設(shè)備管理通過智能終端進(jìn)行遠(yuǎn)程設(shè)備設(shè)施監(jiān)控，根據(jù)設(shè)定的頻率、參數(shù)，自動(dòng)識(shí)別設(shè)備、進(jìn)行品質(zhì)檢查，標(biāo)注異常狀況、自動(dòng)生成工單，結(jié)合人工巡檢、提高管理效率，以藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園為例，通過植入智慧化系統(tǒng)后，可全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動(dòng)化設(shè)備巡檢與系統(tǒng)控制調(diào)節(jié)工作，日節(jié)約單人工時(shí)4小時(shí)。

其次，技術(shù)是物業(yè)管理智慧化升級(jí)的關(guān)鍵。通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的數(shù)字化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化。

仍然以Cherry體驗(yàn)的數(shù)智化工作場(chǎng)景為例。在衛(wèi)生間管理中，通過配置IoT智能傳感裝置進(jìn)行使用人數(shù)識(shí)別，實(shí)時(shí)傳送至智慧顯示屏，同時(shí)設(shè)置限制提醒，保潔人員可結(jié)合衛(wèi)生間客流波峰谷調(diào)整清潔頻次，確保整潔度。

在能源管理中，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境傳感器會(huì)自動(dòng)識(shí)別并采集數(shù)值，包括溫度、濕度、照度、二氧化碳濃度等，在設(shè)定范圍內(nèi)根據(jù)數(shù)據(jù)反饋調(diào)節(jié)。如，遠(yuǎn)程自動(dòng)控制大樓照明系統(tǒng)，減少依靠人員手動(dòng)開關(guān)，停車場(chǎng)智慧照明，根據(jù)人車情況調(diào)整燈光亮度。

此外，不管是場(chǎng)景的設(shè)計(jì)、技術(shù)的支持，智慧物管要落到實(shí)處、取得實(shí)效，關(guān)鍵還是物管企業(yè)的服務(wù)。

這也對(duì)物管企業(yè)提出更高的要求。一方面，需要樹牢以人為本的服務(wù)理念，智慧物管企業(yè)要始終以人的日?；A(chǔ)需求及進(jìn)階需求為導(dǎo)向，努力提供便捷、高效、穩(wěn)定的客戶體驗(yàn)，以及豐富、有效的定制服務(wù)。

另一方面，需要培養(yǎng)有多元技能的復(fù)合型人才，智慧物管企業(yè)需要有較高的資源整合、快速響應(yīng)和綜合服務(wù)能力，人員也需要專業(yè)的需求洞察、數(shù)據(jù)處理和流程作業(yè)等能力。

03 競(jìng)爭(zhēng)格局，龍頭企業(yè)突圍

十年磨一劍，任何行業(yè)的迭代發(fā)展從來不是一蹴而就，而縱觀物業(yè)從傳統(tǒng)向智慧的轉(zhuǎn)型歷程，離不開政策紅利風(fēng)口、行業(yè)規(guī)模擴(kuò)容和企業(yè)“跑馬圈地”。

2012年，住建部頒發(fā)《國(guó)家智慧城市試點(diǎn)暫行管理辦法》，智慧城市上升為國(guó)家層面方針政策，此后有關(guān)智慧城市與智慧社區(qū)建設(shè)的政策陸續(xù)頒布落地，鼓勵(lì)物管公司科技賦能，提供更多增值服務(wù)。

而隨著智慧物管的熱風(fēng)席卷了住宅區(qū)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他公共場(chǎng)所，甚至整個(gè)城市，行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模也在快速增長(zhǎng)。

調(diào)研報(bào)告顯示，目前，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到4.5萬億元，其中，智慧物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.6萬億元。

同時(shí)，相對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)具有輕資產(chǎn)、逆周期屬性，既能實(shí)現(xiàn)盈利閉環(huán)，又能成為流量入口，各大房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)商紛紛加緊布局。

但這個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)，也無疑是一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)門檻的賽道，物管行業(yè)從人力密集向技術(shù)密集轉(zhuǎn)向，需要大量的前期投入。

方正證券調(diào)研報(bào)告顯示，2013-2016年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化投入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)60.65%，2020年平均單個(gè)公司用于智慧物業(yè)建設(shè)的IPO募集資金為6.02億元，同比增長(zhǎng)2.3倍?？硕鹧芯繄?bào)告也顯示，2020年-2022年，TOP50物企年均數(shù)字化投入從1500萬元增長(zhǎng)至2300萬元。

基于此，背靠強(qiáng)大地產(chǎn)商的龍頭物業(yè)服務(wù)商或?qū){借長(zhǎng)期的技術(shù)積累、強(qiáng)大的綜合能力和管理的規(guī)模效應(yīng)脫穎而出，如龍湖智創(chuàng)生活。

從技術(shù)積累上看，龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)FM綜合設(shè)施管理解決方案中的多個(gè)智慧服務(wù)系統(tǒng)廣泛應(yīng)用于住宅、寫字樓乃至城市中，如智能建筑集成管理平臺(tái)，通過大量實(shí)時(shí)傳感器積累海量數(shù)據(jù)，并基于多年項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)場(chǎng)景進(jìn)行精準(zhǔn)分類，針對(duì)不同場(chǎng)景的需求，進(jìn)行分區(qū)、分時(shí)、分層的精細(xì)化管理等等。

從管理規(guī)模上看，截至2022年，龍湖智創(chuàng)生活合約及戰(zhàn)略合作面積約5.2億方，其中，包含阿里、京東、小米、李寧等500強(qiáng)企業(yè)總部，也有騰訊、網(wǎng)易、滴滴等大廠的產(chǎn)業(yè)園、職場(chǎng)等等。

作為一種新興的趨勢(shì)，智慧物管只有真正服務(wù)業(yè)主，幫助其降本增效、優(yōu)化體驗(yàn)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，因?yàn)椋鳛橘I單者，任何噱頭都不能持久地吸引用戶參與，只有真正賦能企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的智慧物管，才會(huì)獲得真實(shí)持久的應(yīng)用與互動(dòng)。

正如現(xiàn)代管理學(xué)之父彼得·德魯克所說，“企業(yè)唯一的使命是創(chuàng)造客戶”，為顧客創(chuàng)造價(jià)值者生，這是商業(yè)世界亙古不變的叢林法則。