日前，洛陽住房公積金管理中心發(fā)布《洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法》，表示目的是進一步發(fā)揮住房公積金保障作用，減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款的利息支出和生活壓力，同時規(guī)定商轉公貸款應先還后貸。"

有關專家表示:這一政策進一步說明，轉公業(yè)務的操作是最近幾年來減輕房貸壓力的重要渠道。

先還貸。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，商業(yè)貸款轉公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽住房公積金管理中心申請將未結清且已辦妥房屋所有權證的商業(yè)性個人住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款商業(yè)貸款是指具有完全民事行為能力的自然人以自有住房作為抵押向銀行申請的商業(yè)性個人住房貸款

辦法明確，商業(yè)貸款轉公積金貸款應采取先還款后貸款的方式辦理即已經(jīng)申請商業(yè)貸款的職工向中心申請商貸轉公貸經(jīng)中心同意后，職工用自籌資金還清商業(yè)貸款并辦理相關手續(xù)，再由中心發(fā)放商業(yè)貸款轉公積金貸款

商業(yè)轉公積金貸款額度按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款額度計算方法計算，申請額度不得超過商業(yè)貸款剩余本金且商貸還款期限與商貸轉公積金貸款期限之和，商品房不超過30年，二手房不超過20年

嚴躍進易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這一規(guī)定寫明商轉公的基本前提是，商轉公貸款是先還款后放貸的辦理方式也就是說，購房者需要先還清商業(yè)銀行的貸款，然后再申請利率更低的公積金貸款

申請將商業(yè)貸款轉為公積金貸款，應當符合洛陽市現(xiàn)行公積金貸款的有關規(guī)定，同時應當符合以下條件:

借款人必須是商業(yè)貸款的借款人或配偶。

借款人的商業(yè)貸款尚未還清。

所購房屋已辦妥不動產(chǎn)權證，房屋所有權證和土地使用權證。

所購房屋僅進行了原商業(yè)銀行抵押權登記，未設定其他抵押事項。

商業(yè)貸款轉公積金貸款業(yè)務應按限額管理原則進行具體額度為:每年年初，按照年度資金使用計劃的30%份額，按月受理業(yè)務當月的額度用完后，要等到下個月當月結余資金金額自動順延至下月累計使用

此外，《辦法》第六條規(guī)定:當我市公積金貸款個人貸款率連續(xù)三個月低于85%時，開展商對公貸款業(yè)務，當個人貸款率連續(xù)三個月高于95%時，暫停商對公貸款業(yè)務當上級公積金政策調整或我市房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生變化時，中心可在市住房公積金管理委員會的決策指導和授權下，及時開展和暫停商對公貸款業(yè)務

嚴躍進認為:這說明這種業(yè)務開展與否，與個貸利率或者公積金池的充裕程度有關這也需要購房者對公積金貸款的資金池有一個深入的了解，才能積極獲得政策支持

能省多少利息。

日前，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款額度調整為55萬元，夫妻和青年人才最高貸款額度調整為65萬元加大對公積金貸款購買第二套改善型住房的支持力度二手房公積金貸款最低首付比例不再設定在房齡范圍內，統(tǒng)一執(zhí)行20%

貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策，對擁有1套住房且未結清相應購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%。

日前，新版LPR發(fā)布中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，一年期LPR為3.65%，五年期LPR為4.3%

由于房貸利率定價參考5年期LPR報價，在此之前，中國人民銀行，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于5月15日發(fā)布了《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》 聲明首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于同期市場報價利率減20個基點，第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

也就是說，如果一個洛陽市民購買首套房，按照商業(yè)貸款55萬，利率4.1%，還款期限20年計算，利息總額為25.7萬元，月供需要3361.94元。

轉為公積金貸款后，由于利率變?yōu)?.25%，對應的總利息變?yōu)?9.8萬元，每月還款3119.58元與商業(yè)貸款相比，利息可減少6萬元左右，月供可減少200多元

多站點實施

最近很多地方都出臺了商轉公的政策。

就在洛陽公布《辦法》的同一天，廣西防城港住房公積金管理中心也發(fā)布了《關于開展商業(yè)銀行住房貸款轉住房公積金貸款自籌資金豁免工作的通知》，規(guī)定商業(yè)轉對公貸款自籌資金最高額度不得超過原商業(yè)貸款余額，商業(yè)轉對公貸款不得超過40萬元的規(guī)定限額轉公業(yè)務的自籌貸款計算按照住房公積金貸款額度計算的有關規(guī)定執(zhí)行

長春還頒布了商業(yè)性個人住房貸款轉個人住房公積金貸款管理辦法，自2022年9月15日起實施。

嚴躍進說:其實商轉公政策并不是什么新政策，各地都有類似的操作不過，鑒于這類政策在購房者中的關注度較低，因此積極宣傳和推廣這些政策是非常必要的如果能利用好商轉公貸款政策，其實提前還貸后，還可以獲得低利率的公積金貸款，這是購房者需要注意的如果這種工作做得好，可以主動降低月供成本

這樣的政策也是階段性的，和公積金池是否充足有關購房者要密切關注公積金的資金情況特別是從洛陽的這類運營來看，這類業(yè)務每個月都有額度和額度，所以想申請的話還是要趁早主動申請這樣的公積金，對降低月供成本有積極作用

鑒于此類政策在購房者中關注度較低，建議各地公積金中心積極宣傳，讓購房者主動了解一些省錢的住房金融政策，對釋放政策效應，落實減負功能有積極作用。