相信沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)日前，新城控股集團(tuán)股份有限公司2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事長(zhǎng)王曉松指出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的變才是不變的真理過(guò)去大半年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，新城控股亦如此

日前，新城控股發(fā)布2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2337.75億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2354.73萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64 %，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長(zhǎng)17.23 %

在穩(wěn)增長(zhǎng)，防風(fēng)險(xiǎn)的雙重目標(biāo)下，房地產(chǎn)將何去何從王曉松對(duì)此有自己的思考他認(rèn)為，宏觀(guān)政策將持續(xù)發(fā)力，適度降準(zhǔn)，降息房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，仍需發(fā)揮穩(wěn)定器的作用在房住不炒總基調(diào)的指導(dǎo)下，調(diào)控政策可能會(huì)出現(xiàn)局部的放松，加大對(duì)剛需改善住房需求的支持力度，市場(chǎng)有望重新回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而走向一個(gè)良性的循環(huán)

因此，王曉松更堅(jiān)信，新城控股應(yīng)著力于精細(xì)管理，提質(zhì)增效，租售并舉，多元渠道發(fā)力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡穩(wěn)健發(fā)展。

在這樣的背景下，新城的發(fā)展思路依然堅(jiān)守住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)模式，同時(shí)堅(jiān)持輕重并舉的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略。繼12月1日國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一惠譽(yù)宣布維持新城發(fā)展及新城控股(行情601155，診股)(60115SH)“BB+”評(píng)級(jí)后，12月2日，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一標(biāo)普發(fā)布報(bào)告宣布，維持新城發(fā)展和其子公司新城控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB+”，展望維持“穩(wěn)定”。。

針對(duì)投資者關(guān)注的商業(yè)板塊，王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上作了詳細(xì)披露近幾年來(lái)新城控股商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86億元，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利占比17.15%，毛利率72.64%新城商業(yè)采取的是輕重并舉的商業(yè)模式，2021年新開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)18座，新拓展的輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)16座，進(jìn)入零資產(chǎn)，零資金沉淀創(chuàng)業(yè)周期2022年，新城商業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)包括新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入105億元

2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松曾經(jīng)預(yù)判，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉\(yùn)動(dòng)今年的他對(duì)此有更深層次的解讀:浪是可以看得到的，但是風(fēng)看不到，唯有不斷的提升自身的能力，找準(zhǔn)風(fēng)向才能迎風(fēng)而上

出于對(duì)市場(chǎng)下行的感知，新城控股在2021年四季度有意識(shí)加強(qiáng)銷(xiāo)售回籠現(xiàn)金，陸續(xù)對(duì)去化承壓的項(xiàng)目，給予了一定的折扣2021年四季度，新城控股單月銷(xiāo)售額都在200億以上不過(guò)，房屋銷(xiāo)售均價(jià)和利潤(rùn)率也因此受到相應(yīng)影響2021年，新城控股全年結(jié)算毛利率20.45%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利率17.68%，比2020年減少4.06個(gè)百分點(diǎn)王曉松指出，?，F(xiàn)金流是第一要?jiǎng)?wù)行業(yè)的毛利率水平會(huì)在目前的低谷經(jīng)歷一個(gè)逐步修復(fù)過(guò)程

為此，新城控股在提升資金效率上發(fā)力近兩年公司積極響應(yīng)三條紅線(xiàn)的政策，在截至2021年底，所有的指標(biāo)均達(dá)到了綠檔的要求，按照監(jiān)管口徑的計(jì)算，提出預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率48%，現(xiàn)金短債比1.17 2021年度境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)公司的評(píng)級(jí)基本維持穩(wěn)定，在此基礎(chǔ)上，公司整體的平均融資成本為6.57%，較2020年末下降了15個(gè)bp，行業(yè)層面來(lái)看，直接融資的難度有所提升面對(duì)不利的市場(chǎng)環(huán)境，新城控股在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，也在積極開(kāi)展到期債券的置換2020年12月成功發(fā)行了4年期的美元債，票面利率4.8%，2021年1月成功發(fā)行了5.25年的美元債，票面利率4.5%

發(fā)債利率持續(xù)下降與債券久期持續(xù)拉長(zhǎng)，一定程度上反映了新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，財(cái)務(wù)安全性有所提高比如，在899億元的有息負(fù)債中，新城控股以產(chǎn)品類(lèi)細(xì)分銀行的開(kāi)發(fā)貸為主體，占438億元，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸52億元，美元債139億元，境內(nèi)的公司債62億元，ABS及CMS 66億元，中票P(pán)PI 50億元，信托借款90億元

新城控股高級(jí)副總裁及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬透露，該公司目前沒(méi)有其他的未披露的私募美元債及員工理財(cái)?shù)仍诤下?lián)營(yíng)公司中，歸屬新城控股權(quán)益的有息負(fù)債為115億元，總體有息負(fù)債總額可控，各項(xiàng)債務(wù)也是清晰透明，安全性總體有保障