房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入制造邏輯美的地產(chǎn)董事長(zhǎng)，執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)今日在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示他認(rèn)為，所謂的制造邏輯就是深挖客戶調(diào)研和后端服務(wù)，并利用技術(shù)賦能和數(shù)字化手段達(dá)到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的目的

如果用這個(gè)邏輯來(lái)衡量誕生于智能制造行業(yè)的美的地產(chǎn)，年中報(bào)告的結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境越來(lái)越趨緊，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，美的地產(chǎn)已經(jīng)用制造邏輯拋棄了高杠桿，粗放式的開(kāi)發(fā)商邏輯管理需要分紅，城市布局由三四線升級(jí)為一二線，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，金融結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，同時(shí)，房，產(chǎn)，商，工四大主水道并重，圍繞房地產(chǎn)上下游發(fā)展價(jià)值鏈，進(jìn)入第一曲線與未來(lái)第二曲線相互拉動(dòng)的新時(shí)期

營(yíng)收同比增長(zhǎng)58%，合同銷售完成率接近60%

2021年上半年，美的地產(chǎn)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)簽約銷售額826億元，同比增長(zhǎng)71%，根據(jù)美的地產(chǎn)管理層在今年3月舉行的2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上公布的數(shù)據(jù)，美的地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1500億元，今年上半年已完成全年銷售目標(biāo)的55%。

2021年上半年收入330億元，同比增長(zhǎng)57.8%，核心凈利潤(rùn)31億元，同比增長(zhǎng)31.6%，歸母核心凈利潤(rùn)23億元，同比增長(zhǎng)11.2%

三條紅線預(yù)計(jì)年底變綠，融資成本低于5%

如果說(shuō)銷售，收入，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)反映的是房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)率，而管理和成本控制反映的是企業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)度，那么在負(fù)債，現(xiàn)金和融資方面的表現(xiàn)則反映了房地產(chǎn)企業(yè)的增長(zhǎng)質(zhì)量。

2021年，全行業(yè)以去金融化為基本取向，融資條件進(jìn)一步收緊同時(shí)，限制負(fù)債規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)的三條紅線政策成為房地產(chǎn)行業(yè)的主線在此背景下，只有堅(jiān)定積極地優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，公司才能穩(wěn)健而深遠(yuǎn)在這方面，美的地產(chǎn)的凈負(fù)債率降至58.2%，較上年末業(yè)績(jī)大幅下降21個(gè)百分點(diǎn)現(xiàn)金負(fù)債率大幅上升至2.21，預(yù)扣資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%美的地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官格林表示，最早有望在2022年底實(shí)現(xiàn)綠色文件

去金融化政策使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金緊張的狀態(tài)能否在保持低融資成本的同時(shí)，開(kāi)辟多元化的融資渠道，是對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的考驗(yàn)?zāi)曛袌?bào)告顯示，今年上半年美的地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降至4.92%，首次低于5%，在民營(yíng)房企中極具競(jìng)爭(zhēng)力

今年2月，美的地產(chǎn)發(fā)行公司債15.2億元，融資成本維持在4.4%，4.6%的較低水平5月，美的置業(yè)成功發(fā)行20.96億商業(yè)地產(chǎn)抵押支持證券，產(chǎn)品優(yōu)先份額發(fā)行率低至4.5%，產(chǎn)品期限17年

資金方面，截至6月30日，美的置業(yè)合計(jì)持有現(xiàn)金321億元，銀行授信額度增至1432億元未使用的銀行授信額度增至899億元，現(xiàn)金和金融資源充裕，償付能力大幅提升

財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)下降，融資能力大幅提升。美的地產(chǎn)管理層表示，這些將成為公司在2010年彎道超車的有利武器

在這方面，被稱為智慧地產(chǎn)的美的地產(chǎn)發(fā)揮了自己的優(yōu)勢(shì)2018年，為支持千億元后的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，提升公司深化治理能力，滿足多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的數(shù)字化服務(wù)能力，美的地產(chǎn)啟動(dòng)了第一階段數(shù)字化轉(zhuǎn)型經(jīng)過(guò)兩年多的轉(zhuǎn)型升級(jí)，美的一期目標(biāo)基本完成，二期深化建設(shè)正在進(jìn)行

據(jù)報(bào)道，美的地產(chǎn)在數(shù)字化領(lǐng)域累計(jì)投入5億元同時(shí)，在數(shù)字中心的基礎(chǔ)上成立了數(shù)字科技公司，深化對(duì)數(shù)字地產(chǎn)的把握通過(guò)數(shù)字化與企業(yè)戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)的融合，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，打通物業(yè)服務(wù)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)，科技產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)通道，構(gòu)建統(tǒng)一的數(shù)字大腦，充分發(fā)揮全球流量?jī)r(jià)值

美的數(shù)字化轉(zhuǎn)型未來(lái)會(huì)怎樣一方面，依托美的智能自研平臺(tái)將制造基因與預(yù)裝相結(jié)合的核心優(yōu)勢(shì)，保持智能健康賽道領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷提升產(chǎn)品溢價(jià)和美譽(yù)度，助力未來(lái)3—5年打造高端開(kāi)發(fā)者品牌同時(shí)，我們將圍繞一個(gè)中心，三個(gè)精準(zhǔn):聚焦客戶服務(wù)價(jià)值創(chuàng)造，開(kāi)展精準(zhǔn)的產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)的營(yíng)銷服務(wù)，精準(zhǔn)高效的供應(yīng)鏈聯(lián)動(dòng)，精準(zhǔn)高效的資源配置，適配支撐行業(yè)數(shù)字化建設(shè)發(fā)展

城市升級(jí)戰(zhàn)略取得成效。近70%的銷售額在長(zhǎng)三角和珠三角

美的置業(yè)有限公司是一家誕生于大灣區(qū)核心腹地——佛山的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁向都市經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展，美的置業(yè)有限公司也開(kāi)始了步步為營(yíng)的戰(zhàn)略布局，立足大灣區(qū)，向長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)拓展前瞻，步步為營(yíng)經(jīng)過(guò)兩年多的資源調(diào)動(dòng)和陣地轉(zhuǎn)移，美的地產(chǎn)戰(zhàn)略性地將布局重點(diǎn)從三四線城市轉(zhuǎn)向一二線城市，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)過(guò)渡，城市戰(zhàn)略升級(jí)到更高水平

有數(shù)據(jù)為證:一方面，在銷售業(yè)績(jī)上，美的地產(chǎn)在一，二，強(qiáng)三線城市的銷售占比提升至78%，其中上海，江蘇，浙江，珠三角的銷售占比提升至69%，對(duì)方

面，由于城市級(jí)別提升，美的置業(yè)的銷售均價(jià)為人民幣1.2萬(wàn)元/平方米，較2020年同期增長(zhǎng)9.3%，售價(jià)的增速優(yōu)于頭部房企。

管理層對(duì)此表示， 通過(guò)重倉(cāng)布局具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)的城市，有效地提升了抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為未來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)截至報(bào)告期末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1270億元，一年內(nèi)預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)601億元，有效鎖定未來(lái)收入

從土地儲(chǔ)備方面看，上半年，美的置業(yè)土儲(chǔ)總建筑面積 6309萬(wàn)㎡，權(quán)益總建筑面積 4223萬(wàn)㎡土地儲(chǔ)備充足豐盈，可有效抵抗未來(lái)有息負(fù)債增幅帶來(lái)的規(guī)模限制

展望未來(lái)，美的置業(yè)將堅(jiān)定貫徹城市升級(jí)，提升單城市產(chǎn)能通過(guò)不斷優(yōu)化資源配置，在高等級(jí)城市做大做強(qiáng)，提高單城產(chǎn)能，鞏固品牌效應(yīng)多渠道拓展高等級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地，完成城市布局戰(zhàn)略升級(jí)

四大主航道協(xié)同發(fā)力 產(chǎn)業(yè)科技預(yù)計(jì)營(yíng)收15億元

第二曲線理論是指當(dāng)原有行業(yè)發(fā)展的增速動(dòng)力不足，需要尋求新的賽道，持續(xù)提升收入增長(zhǎng)曲線為此，選擇第二曲線的企業(yè)不在少數(shù)，但在什么時(shí)機(jī)切入第二曲線，如何保持第一曲線和第二曲線之間的關(guān)系，是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)藝術(shù)的考驗(yàn)

從這一點(diǎn)來(lái)看美的置業(yè)，其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的收入仍然在持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，但是美的置業(yè)順應(yīng)時(shí)代潮流，積極擁抱變化，主動(dòng)由開(kāi)發(fā)為主向城市空間的綜合建設(shè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型在2020年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層宣布圍繞住宅，物業(yè)，商業(yè)， 產(chǎn)業(yè)四大主航道進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)經(jīng)過(guò)半年的多元化探索，這一戰(zhàn)略執(zhí)行得如何

在產(chǎn)業(yè)科技投資與方面，以智慧制造業(yè)出身的美的置業(yè)，在這方面有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

上半年，美的置業(yè)在產(chǎn)業(yè)科技實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.51億元，同比增長(zhǎng)64%，第三方外拓簽約額5.12億元，同比增長(zhǎng)258%產(chǎn)業(yè)發(fā)展做實(shí)落地，在積極開(kāi)拓第三方業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，反哺地產(chǎn)主業(yè)據(jù)公司預(yù)計(jì)，產(chǎn)業(yè)板塊今年有望新增合同20億元，全年收入預(yù)計(jì)增長(zhǎng)40%至15億，第三方業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)占比50%

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，借助美的置業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，美的商業(yè)通過(guò)多元渠道拿地，逐步在全國(guó)五大城市群深耕發(fā)展，已經(jīng)在很多城市開(kāi)發(fā)了城市綜合體和社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目據(jù)介紹，美的商業(yè)堅(jiān)持城市綜合體＋鄰里中心雙軌并行發(fā)展戰(zhàn)略，落地了悅?cè)粡V場(chǎng)，悅?cè)焕锖蛺側(cè)辉⑷螽a(chǎn)品線目前已累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積超350萬(wàn)平方米，未來(lái)還將繼續(xù)深耕泛珠三角，長(zhǎng)三角，長(zhǎng)江中下游，環(huán)渤海，西南等城市群的重點(diǎn)城市

在物業(yè)服務(wù)方面，美的物業(yè)依托美的置業(yè)智慧地產(chǎn)制造商優(yōu)勢(shì)，通過(guò)智慧服務(wù)能力打造空間服務(wù)生態(tài)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，不斷延伸，拓展服務(wù)業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)板塊，已逐步成為一家綜合性服務(wù)集團(tuán)。

在住宅開(kāi)發(fā)方面，美的置業(yè)圍繞根據(jù)地 + 衛(wèi)星城布局新策略，提高城市產(chǎn)能，做實(shí)城市深耕，提高周轉(zhuǎn)效率，做到投融營(yíng)一體化，從而支撐管理精益化升級(jí)。