出品:新浪財經(jīng)上市公司研究院

伴隨著各頭部房企陸續(xù)公布1月份的銷售數(shù)據(jù)，市場的寒意彌漫在整個行業(yè)之中。萬科首月銷售同比降50.19%，碧桂園降9.8%，融創(chuàng)降20.6%，金地降38.36%，旭輝降47.9%，融信降47%，寶龍降30.5%，德信降37.5%，花樣年降77.8%......

受經(jīng)濟增速放緩，疫情反復，購房者觀望情緒加重等因素的影響，房地產(chǎn)市場延續(xù)著自去年下半年以來的降溫態(tài)勢，百強房企今年1月銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其重點監(jiān)測的29個城市1月商品住宅供應(yīng)面積同比，環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比下降46%其中，一線城市成交面積環(huán)比下降21%，同比跌幅擴大至38%，二，三線城市成交面積同，環(huán)比跌幅都在40%以上

萬科1月銷售下滑超50% 為多年來最大降幅

萬科公告的數(shù)據(jù)顯示，其2022年1月實現(xiàn)合同銷售面積210.6萬平米，同比降47.17%，合同銷售金額356.0億元，同比下降50.2%。簽約建筑面積約565萬平方米，較去年同期的709萬平方米下降28.18%。

這是最近幾年來，除2020年3月外，萬科錄得最低單月銷售額，同比降50.2%也是多年來最大的單月降幅，甚至超過了疫情影響最大的2020年3月實際上，以往除了沖業(yè)績的12月份，1月份往往是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，1，2月份的銷售成績在全年中都是相對較好的，因此今年1月萬科的銷售增速降至冰點，或預示著今年全年的銷售回款并不樂觀

實際上，萬科的銷售疲軟是始于去年5月的，從2021年4月萬科497.7億元同比增3.8%之后至今8個月時間內(nèi)，萬科的銷售一直處在同比下滑的趨勢之中，且下滑程度持續(xù)擴大觀察2019—2022這4年的數(shù)據(jù)，萬科的規(guī)?？赡芤呀?jīng)呈現(xiàn)出歷史性的見頂下滑的態(tài)勢

在去年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽曾表示，早在2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積就已經(jīng)達到了39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米這一人均居住面積是可以媲美地廣人稀的歐洲國家的無論是人口基數(shù)還是滲透率來看，自98年以來的房改大浪潮基本走到了頂點

在此大背景下，萬科的房子賣不動了，也并不意外。

增收不增利 售價，成本兩頭擠壓

萬科1月份的銷售均價為16904元/平米，相較于2021年略有上漲，而同期的拿地成本高至14269元/平米，這當然有少數(shù)項目不具代表性的情況但梳理過去幾年萬科的拿地與銷售均價之間的差額，明顯發(fā)現(xiàn)萬科結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率下滑，增收不增利也屬意料之中

2021年，萬科前三季度實現(xiàn)營收2714.9億元，同比增長12.42%，歸母凈利166.9億，卻同比下滑16.0%2021Q1~Q3，整體毛利率22.1%，同比降7.8個百分點其中，Q3單季度毛利率僅20.8%，相較上年同期下滑達6.3個百分點，主要因為結(jié)算項目地價較高，但銷售均價并無明顯提升

2021Q1~Q3，萬科的整體凈利率9.1%，同比降3.4個百分點，單Q3整體凈利率8.1%，同比下滑4個百分點自2004年以來，萬科的凈利潤率就沒有低于10%，2021年預計將創(chuàng)多年新低

按照結(jié)轉(zhuǎn)要晚于銷售2年左右的請款看，萬科未來兩年的凈利潤率仍然不容樂觀。

萬科自己將如何活下去

對于早早喊出活下去的萬科來說，盡管做足了過冬的準備，自2018年以來新增土儲權(quán)益總價則逐年減少，新增土儲面積也在2019年逐漸減少。。

但要熬過凜冬并不容易，或許郁亮也沒有想到這個冬天從2018年至今仍未過去，甚至在2021年前三季度就蠢蠢欲動在土地市場逐漸發(fā)力。

2021Q1—Q3，萬科新增項目總建面2241.0萬平米，權(quán)益建面1603.2萬平米，拿地總價約1126.3億元，拿地強度提高至約35%與此同時，萬科的拿地權(quán)益有所提升，拿地金額口徑權(quán)益比例達到82.1%，較2020年全年提高了16.8個百分點，也高于公司當前在建待建項目權(quán)益63.1%的水平

由于去年更加積極地提前擴張，萬科的杠桿有所提升，盡管賬面上的財務(wù)數(shù)據(jù)仍然較為穩(wěn)健，但流動風險仍然是萬科不得不謹慎提前應(yīng)對的。2021年9月，集團合同銷售總額約為1223億元，較去年同期的1588億元下降19.66%。這其中主要有以下幾方面原因:

其一，萬科的杠桿率較低，主要是由于資產(chǎn)較厚，但多元化的投資布局，如長租公寓，物流倉儲，商業(yè)運營等現(xiàn)金回收周期明顯較長。10月6日晚，融信中國披露了2021年9月未經(jīng)審計的經(jīng)營數(shù)據(jù)。2021半年報數(shù)據(jù)顯示，萬科94.3%的營收仍來自房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)，

其二，萬科賬面還有近7000億待施工結(jié)轉(zhuǎn)的合同負債，這些合同負債一方面是未來業(yè)績的蓄水池，另一方面也是保交付的負債。如若簡單按照30%的建安，管理等成本估算，萬科要確保這些項目順利交付，預計要支出兩千億元，

其三，萬科近幾年的利潤率持續(xù)下滑，未來賬面還有超萬億的存貨，這些項目多是前兩年新獲取的項目，其結(jié)轉(zhuǎn)的利潤率或仍然不容樂觀，

其四，自去年下半年以來，銷售的驟然遇冷并大概率將持續(xù)至今年，今年的回款現(xiàn)金流或?qū)⒚黠@低于預期。

由此，萬科不得不在去年4季度緊急剎車，11月，12月，今年1月新增土地建面僅90.7，42.5，30萬平米，并在11月份放出萬物云分拆上市的預期此前，在萬物云更名后，朱保全就聲稱，萬科不差錢，不會著急讓物業(yè)上市，而在萬物云還沒有成為郁亮所說的城市服務(wù)商的角色之前，就提前被推向了資本市場，這只不過是給萬科在過冬的過程中多了一道融資渠道和保障

對于萬科來說，要想在總量見頂甚至走下坡路的大環(huán)境下，安然活下去，需要思考的是怎么樣才能順利消化賬面超萬億的存貨，和7千億的合同負債。