萬(wàn)科旗下物業(yè)與空間服務(wù)板塊萬(wàn)物云走向成熟4月1日港交所披露萬(wàn)物云招股書(shū)，聯(lián)席保薦人為中信證券，花旗，高盛

招股書(shū)顯示，2019年至2021年，萬(wàn)物云營(yíng)收分別為139.3億元，181.5億元和237億元，毛利分別為24.7億元，33.6億元和40.2億元截至2021年末賬上現(xiàn)金及等價(jià)物64.3億元

萬(wàn)物云主要有三大業(yè)務(wù):社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)以萬(wàn)科物業(yè)品牌提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并推出樸鄰等品牌開(kāi)展房屋經(jīng)紀(jì)，租賃管理以及房屋修繕等服務(wù)，商企和城市空間綜合服務(wù)分別對(duì)應(yīng)萬(wàn)物梁行和City Up品牌，AIoT及BASS解決方案服務(wù)則提供遠(yuǎn)程空間科技運(yùn)營(yíng)。

社區(qū)服務(wù)仍然是營(yíng)收大頭，2021年這部分貢獻(xiàn)營(yíng)收131.6億元，占比55.5%，商企和城市服務(wù)，解決方案服務(wù)分別占比36.7%和7.8%。11月5日晚，萬(wàn)科A宣布，擬分拆萬(wàn)物云，在HKEx上市。該提案已經(jīng)董事會(huì)審議。董事會(huì)認(rèn)為，萬(wàn)裕云海外上市將為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運(yùn)作空間，有效推動(dòng)公司整體戰(zhàn)略升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展。。

物管領(lǐng)域龍頭碧桂園服務(wù) 2021年末住宅物業(yè)在管面積為7.66億平方米萬(wàn)物云緊隨其后，同期住宅物業(yè)在管面積約為6.6億平方米在管面積集中在新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，占比分別為43.8%和32%，華東地區(qū)占比最高，達(dá)34.5%

萬(wàn)物云近三年毛利率分別為17.7%，18.5%，17%分業(yè)務(wù)來(lái)看，2021年解決方案服務(wù)的毛利率近30%，而社區(qū)服務(wù)，商企及城市服務(wù)的毛利率均約16%

對(duì)于毛利率偏低的問(wèn)題，萬(wàn)物云CEO朱保全在近期萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)，已上市的物業(yè)公司毛利率大概分為兩個(gè)陣營(yíng):一類(lèi)是在15%左右，一類(lèi)是在30%左右萬(wàn)物云毛利率在15%左右，從分析師的報(bào)告來(lái)看，15%左右是一個(gè)合理區(qū)間朱保全認(rèn)為民生行業(yè)的信任關(guān)系遠(yuǎn)比毛利率重要

萬(wàn)物云對(duì)萬(wàn)科的銷(xiāo)售依賴(lài)并不高近三年，萬(wàn)物云來(lái)自萬(wàn)科集團(tuán)的銷(xiāo)售收入分別為17.7億元，28億元和38.2億元，占同期總收入的12.7%，15.4%和16.1%

萬(wàn)科企業(yè)連同全資公司共同構(gòu)成控股股東集團(tuán)萬(wàn)科企業(yè)直接持股6億股，占已發(fā)行股本的57.12%，加上全資附屬公司萬(wàn)傾，萬(wàn)斛，萬(wàn)馬爭(zhēng)先，盈達(dá)投資基金，萬(wàn)殊之秒及萬(wàn)斛泉源的持股，合計(jì)可以行使62.89%的投票權(quán)其他股東還包括博裕資本，58同城，琳珠集團(tuán)等

當(dāng)前港股物業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)板塊估值回落不過(guò)，朱保全對(duì)此表示，萬(wàn)物云上市主要考慮的是自身發(fā)展成熟了，公司戰(zhàn)略不會(huì)以捕捉資本市場(chǎng)的窗口為主要考慮因素從估值角度來(lái)講，萬(wàn)物云當(dāng)前的上市時(shí)點(diǎn)更合適，因?yàn)楫?dāng)前估值更理性，能夠給投資者一個(gè)更恰當(dāng)?shù)耐顿Y機(jī)會(huì)

此次上市募集資金暫未披露，萬(wàn)物云表示募集到的資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)AIoT及BaaS解決方案，收購(gòu)或投資上下游供應(yīng)鏈服務(wù)商等。

前十大房企的物業(yè)板塊悉數(shù)走向上市除萬(wàn)物云外，龍湖集團(tuán)旗下物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊龍湖智創(chuàng)生活在1月向港交所遞交了招股書(shū)