" 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運(yùn)動(dòng)變?yōu)榉\(yùn)動(dòng)，看得到浪，但卻看不到風(fēng)對(duì)企業(yè)來說，唯有不斷提升自身能力，找準(zhǔn)方向才能迎風(fēng)而上

董事長王曉松在業(yè)績會(huì)上如是說道。

過去的一年，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)邏輯都經(jīng)歷了巨大的變化三道紅線，集中供地 " 流拍潮 " 的出現(xiàn)，以及新房市場(chǎng)乃至二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了不同程度的降溫，都預(yù)示著行業(yè)寒冬的到來

但在王曉松看來，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者不應(yīng)該被悲觀情緒籠罩整個(gè)行業(yè)的兩大基本面仍然沒有發(fā)生變化，首先，房地產(chǎn)仍然是國家最重要的支柱性行業(yè)之一，其次，超長周期的行業(yè)屬性也沒有變化

" 在經(jīng)歷了這一輪企業(yè)的自我審視，高杠桿，高周轉(zhuǎn)的行業(yè)屬性已經(jīng)轉(zhuǎn)向了高質(zhì)量的發(fā)展因此在 2022 年，新城仍然還是會(huì)堅(jiān)持有回籠的銷售，有利潤的增長，有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，聚焦利潤，繼續(xù)回歸產(chǎn)品，服務(wù)和有活力的組織" 王曉松進(jìn)一步表示

基本盤穩(wěn)固，財(cái)務(wù)安全墊持續(xù)增厚

回顧過去這一年，在行業(yè)新形勢(shì)，新周期下，新城控股圍繞 " 穩(wěn)中求進(jìn)，地域深耕，運(yùn)營優(yōu)先，科技賦能，風(fēng)險(xiǎn)管控 " 五大戰(zhàn)略指導(dǎo)，用業(yè)績的穩(wěn)定性和連貫性來替代單一規(guī)模的增長，推動(dòng)公司基本盤更加穩(wěn)固，也讓財(cái)務(wù)安全墊繼續(xù)增厚。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額 2337.75 億元，累計(jì)銷售面積約 2354.73 萬平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 1682.32 億元，同比增長 15.64 %其中，長三角占比 53%，中西部占比 28%，環(huán)渤海占比 15%，粵港澳大灣區(qū)占比 4%

利潤方面，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.98 億元，扣非歸母凈利潤 102.45 億元截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá) 5342.93 億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn) 593.10 億元，同比增長 17.23 %

2021 年末，新城也按照監(jiān)管部門的要求，如期將 " 三道紅線 " 穩(wěn)步降至綠檔。

2021 年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額 552.26 億元，現(xiàn)金短債比 1.07 倍，凈負(fù)債率為 48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平，公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.95%，相較去年同期下降 4.18 個(gè)百分點(diǎn)若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為 1.92 倍

尤為難得的是，截止 2021 年期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為 219.85 億元，同比大幅增長 5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正在行業(yè)融資難度不斷加大的情況下，新城控整體平均融資成本為 6.57%，同比下降 0.15 個(gè)百分點(diǎn)2021 年新城控股的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá) 22.73%，位于行業(yè)前列

在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化報(bào)告期內(nèi)，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金 17.85 億元人民幣，在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金 8 億元人民幣，在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金 7.04 億美元

通過適當(dāng)?shù)闹苯尤谫Y保障經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定，響應(yīng)國家降杠桿，穩(wěn)預(yù)期的號(hào)召報(bào)告期內(nèi)，新城還成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為 3 億美元，期限為 4.25 年期，票面利率 4.625%，標(biāo)志著公司邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是公司在推動(dòng)綠色企業(yè)運(yùn)營和實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)增長方面的又一里程碑

業(yè)績會(huì)上，新城控股還首次披露了其合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債，公司財(cái)務(wù)狀況更加透明據(jù) 2021 年年報(bào)，目前公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債僅為 115.13 億元同時(shí)，公司 2021 年新增竣工面積 3290.34 萬平米截至報(bào)告期末，新城控股末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積 3421.88 萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足

輕重并舉，商業(yè)第二曲線增速明顯

針對(duì)市場(chǎng)官方關(guān)注的商業(yè)方面，據(jù)管理層介紹，期內(nèi)新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入 86.39 億元，超額完成全年 85 億元的既定目標(biāo)，同比增長 51%，全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共 30 座。

依托雙輪驅(qū)動(dòng)這一獨(dú)特經(jīng)營模式，新城在商業(yè)運(yùn)營方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，商業(yè)板塊正作為公司第二增長曲線持續(xù)進(jìn)階。

截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá) 1248.38 萬平方米，整體出租率為 97.63%，此外物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá) 72.64%惠譽(yù)在此前覆蓋新城控股的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，新城旗下購物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性

尤為值得一提的是，2021 年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已能完全覆蓋當(dāng)期利息支出數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，約為 139.36%

而在商業(yè)拓展方面，新城控股堅(jiān)持 " 輕重并舉 " 戰(zhàn)略，將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，既能不斷擴(kuò)大新城商業(yè)在管規(guī)模，也利于進(jìn)一步強(qiáng)化吾悅商業(yè)管理品牌形象數(shù)據(jù)顯示，2021 年新城控股新獲取吾悅廣場(chǎng) 32 座，其中重資產(chǎn) 16 座，輕資產(chǎn) 16 座

截至 2022 年 3 月 25 日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá) 130 座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位，公司開業(yè)，在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到 189 座，進(jìn)駐全國 135 個(gè)城市。

在新城控股聯(lián)席總裁的曲德君看來，公司在過去的 13 年基本實(shí)現(xiàn)了全國化的布局，品牌影響力也持續(xù)不斷地得以提升當(dāng)前，85% 的吾悅廣場(chǎng)布局于 " 十四五 "19 個(gè)國家級(jí)城市群，覆蓋全國 GDP80% 區(qū)域，服務(wù)所在城市 80% 的主流消費(fèi)人群，形成規(guī)模效應(yīng)

" 業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個(gè)壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期穩(wěn)定收入的這種現(xiàn)金流，各個(gè)事業(yè)部之間的這種協(xié)同發(fā)展相互促進(jìn)，正是新城的核心優(yōu)勢(shì)的最基本的前提展望未來，2022 年新城控股全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng) 25 座，到 2022 年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到 155 座，全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)為 105 億元" 曲德君表示

近期，新城以自有資金提前完成 2019 年公開發(fā)行公司債券 回售資金本息及 2017 年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì) 25.92 億元的支付對(duì)此，管理層進(jìn)一步指出，未來新城也將繼續(xù)堅(jiān)守底線思維，保持良好的流動(dòng)性，提前或按時(shí)全額償還公開市場(chǎng)債券本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營及全體投資者的利益

基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，新城控股部分董事和高級(jí)管理人員將按照交易場(chǎng)所交易規(guī)則，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購買新城控股發(fā)行的公司債券根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過 2000 萬元存續(xù)的公司債券

3 月 30 日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于 1 億元不超過 2 億元人民幣的自有資金，回購公司股份面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，新城控股也將繼續(xù)致力于用核心能力的確定性應(yīng)對(duì)不確定性，聚焦十年戰(zhàn)略，堅(jiān)持長期主義，戰(zhàn)術(shù)聚焦當(dāng)下，確保穩(wěn)健經(jīng)營

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