政策面:本周房地產(chǎn)調(diào)控政策放松主要集中在地方層面，多為住房補(bǔ)貼政策江蘇哈爾濱，徐州，南通，寧夏固原通過(guò)提供住房補(bǔ)貼降低居民購(gòu)房成本甘肅天水，江蘇淮安調(diào)整住房公積金貸款政策，深圳出臺(tái)人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，安徽池州下調(diào)購(gòu)房首付比例日前，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了一年期和五年期LPR雖然與上月持平，但重點(diǎn)城市的房貸利率仍呈下降趨勢(shì)，平均放款周期已縮短至25天的歷史低位7月份全國(guó)重點(diǎn)城市首套房貸利率為4.35%，較4.25%的下限下降0.10個(gè)百分點(diǎn)，二套房貸利率為5.07%，已基本降至下限此外，7月份各地二手房指導(dǎo)價(jià)格政策出現(xiàn)邊際放松Xi安官方宣布暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)成都，寧波等地的掛牌價(jià)可以超過(guò)指導(dǎo)價(jià)，廣州，東莞的實(shí)際成交和貸款不再受指導(dǎo)價(jià)影響

基本面:本周新房成交環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅進(jìn)一步收窄二手房市場(chǎng)保持修復(fù)態(tài)勢(shì)，同比漲幅擴(kuò)大本周全國(guó)30城新房成交面積環(huán)比+4%環(huán)比上周，環(huán)內(nèi)新房成交面積同比增長(zhǎng)5pct和—31%，同比跌幅較上周收窄7pct本周各城市表現(xiàn)分化，一線城市回暖明顯，二線城市同比跌幅收窄，三線城市成交繼續(xù)走弱從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市情況看，大連，連云港，廣州，福州，上海等城市新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)40%，支撐30個(gè)城市新房成交增速由負(fù)轉(zhuǎn)正二手房市場(chǎng)同比增速繼續(xù)修復(fù)，環(huán)比與上周基本持平本周18個(gè)城市二手房成交面積157萬(wàn)平方米，環(huán)比—2.3%，同比+7.4%，同比增速提高6pct一二三線城市均較上周有所下降，二線城市同比漲幅明顯土地成交面積累計(jì)增速同比降幅有所收窄上周全國(guó)100個(gè)大中城市2022年累計(jì)土地成交面積45318萬(wàn)平方米，同比跌幅收窄至—24%進(jìn)入第三季度后，基數(shù)效用開(kāi)始下降

市場(chǎng):本周a股SW地產(chǎn)上漲2.00%，跑贏大盤(pán)2.24pct，位居行業(yè)中游恒生地產(chǎn)建筑業(yè)跌2.02%，跑輸大盤(pán)3.55pct，在漲跌中排名靠后物業(yè)管理板塊，恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌2.98%，跑輸大盤(pán)4.52pct，本周AH股房地產(chǎn)及物業(yè)管理板塊重點(diǎn)跟蹤個(gè)股上漲家數(shù)少于下跌家數(shù)

本周觀點(diǎn):本周新房成交延續(xù)了上周的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，沒(méi)有進(jìn)一步下跌30個(gè)大中城市同比降幅收窄7個(gè)百分點(diǎn)我們維持之前的觀點(diǎn)，即由于7月銷售淡季，部分房企債務(wù)延期，6月房企業(yè)績(jī)沖刺結(jié)束，預(yù)計(jì)7月新房成交將回調(diào)，2022H2需求進(jìn)入長(zhǎng)期修復(fù)從7月份開(kāi)始，Xi安明確將暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，滬上二手房評(píng)估價(jià)悄然上調(diào)據(jù)調(diào)查，成都，廣州，寧波等13個(gè)城市的參考價(jià)格體系已大幅取消具體到城市，廣州，蘇州，杭州的二手房市場(chǎng)已經(jīng)逐漸走出底部6月二手房成交面積同比轉(zhuǎn)正，但7月回暖進(jìn)程并未明顯放緩第29周，蘇州，杭州二手房成交面積分別維持在15萬(wàn)，7萬(wàn)的高位，蘇州同比上漲30%另一方面，新房在6月中旬的沖動(dòng)之后，逐漸疲憊第29周，蘇杭商品房成交面積同比跌幅擴(kuò)大至40%以上深圳，佛山的二手房市場(chǎng)已經(jīng)逐漸觸底企穩(wěn)，正在不斷積累恢復(fù)勢(shì)頭6月二手房成交面積同比跌幅收窄至10%以內(nèi)7月第29周，深圳和佛山二手房成交面積分別達(dá)到5萬(wàn)套和15萬(wàn)套，其中深圳僅微跌12%，佛山同比上漲1%我們認(rèn)為，房貸利率的持續(xù)下調(diào)，熱點(diǎn)城市二手房指導(dǎo)價(jià)政策的邊際放松，以及貸款斷供導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)新房交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，可能導(dǎo)致分流至二手房市場(chǎng)的需求部分釋放，核心城市二手房市場(chǎng)可能先于新房回暖二手房市場(chǎng)企穩(wěn)有利于二手房的流動(dòng)性修復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)置業(yè)信心和市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)，有利于新房置換需求的釋放投資建議方面，維持2022H2地產(chǎn)兩頭在外的投資邏輯，即龍頭和面積小而美，購(gòu)房者對(duì)停工的擔(dān)憂也會(huì)導(dǎo)致需求加速向優(yōu)質(zhì)房企轉(zhuǎn)移，有利于需求恢復(fù)階段優(yōu)質(zhì)房企銷售集中度的提高因此，我們建議繼續(xù)關(guān)注以下三條投資主線:1)綜合能力最好的優(yōu)質(zhì)龍頭，短期銷售靈活+中長(zhǎng)期集中度提升，盈利能力提升重點(diǎn)推薦:A—H——中國(guó)的海外發(fā)展，2)區(qū)域修復(fù)分化背景下，深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域的小而美公司，短期拿地能力和銷售彈性較強(qiáng)重點(diǎn)推薦:A——田健集團(tuán)(深耕深市)，濱江集團(tuán)(深耕杭城)，法華股份(深耕珠海)，h——越秀地產(chǎn)(深耕廣州)，3)無(wú)論需求強(qiáng)弱，都有利于物業(yè)管理和中介機(jī)構(gòu)核心城市的二手房市場(chǎng)將率先復(fù)蘇，中介機(jī)構(gòu)將直接受益重點(diǎn)推薦:碧桂園服務(wù)，徐匯永盛服務(wù)，殼牌—W

風(fēng)險(xiǎn):政策放松弱于預(yù)期，個(gè)別房企信用事件或干擾板塊整體估值修復(fù)，城市局部疫情反復(fù)影響房地產(chǎn)銷售，持續(xù)扣潮供應(yīng)加劇買(mǎi)家觀望情緒。