伴隨著解禁時間窗口的臨近，近兩年引爆市場的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金溢價率創(chuàng)下年內(nèi)新低，平均溢價率較2月中旬的高點回落逾30個百分點。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，此次解禁主要涉及金融機構(gòu)等專業(yè)機構(gòu)投資者和部分產(chǎn)業(yè)資本他們有相對理性的交易方法和策略，偏好長期配置各基金經(jīng)理已做好充分的解禁準(zhǔn)備，以維持此類產(chǎn)品二級市場價格的穩(wěn)定

首批公募REITs解禁倒計時

機構(gòu)更喜歡長期配置。

最近，一些基金經(jīng)理如郭芙，博時，華安，平安，CICC，東吳，浙商證券等發(fā)布公告，促使其公募REITs份額解除銷售限制公告顯示，上述產(chǎn)品解禁后的流通份額占基金總份額的41%~80%2022年6月21日起解除限售股份，即首批公募REITs上市滿一年時，滿足解除本基金限售股份的條件

談及公募REITs解禁對投資的影響，富國資本水務(wù)REITs基金經(jīng)理Cyrus表示，公募REITs發(fā)行時，戰(zhàn)略配售份額相對較高，客觀上可能導(dǎo)致解禁后流通份額占比更高但總體來看，REITs的總流通市值在解禁后還是比較有限的

根據(jù)Cyrus的分析，解禁的戰(zhàn)略投資者主要是金融機構(gòu)和部分產(chǎn)業(yè)資本，大部分REITs的市場價格相對于發(fā)行價有一定溢價不排除部分戰(zhàn)略配售投資者有兌現(xiàn)收益的動機，拋售增加可能對二級市場造成壓力

但戰(zhàn)略配售投資者畢竟是專業(yè)的投資機構(gòu)，有相對理性的交易方式和策略而且二級市場價格的大幅下跌也會提高REITs的分配率，IRR等收益指標(biāo)，這可能是理性投資者配置資產(chǎn)的機會賽勒斯說

面對產(chǎn)品解禁壓力，各公募基金經(jīng)理都做好了充分準(zhǔn)備。

賽勒斯表示，作為基金管理人，主要應(yīng)做好基金運作管理和信息披露工作，通過各種方式向投資者傳遞REITs的風(fēng)險收益特征，引導(dǎo)投資者正確認(rèn)識REITs的價值，理性投資和交易。

AVIC基金房地產(chǎn)投資部表示，已經(jīng)提前做了很多準(zhǔn)備AVIC首鋼綠色能源的REIT管理人已經(jīng)與戰(zhàn)略投資者進(jìn)行了一對一的溝通，了解持有意向，并與新的戰(zhàn)略投資者建立聯(lián)系與此同時，大宗交易等機會也被創(chuàng)造出來，以保持二級市場價格穩(wěn)定根據(jù)之前的調(diào)研和采訪，預(yù)計解禁對REITs二級市場影響不大保險和集團(tuán)，企業(yè)，股權(quán)投資的長期處置傾向更強，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強

平均保險費率

比年內(nèi)高點下降了30個百分點。

伴隨著解禁臨近，公募REITs二級市場溢價率有所回落截至5月27日，12只公募REITs平均溢價率為22.19%，較2月中旬高點下跌逾30%

同時，今年該類產(chǎn)品在二級市場的漲幅也基本持平截至5月27日，今年以來12只公募REITs平均漲幅為—0.69%，7只產(chǎn)品錄得負(fù)收益

談到溢價率的劇烈變化，AVIC基金房地產(chǎn)投資部表示，REITs是一個相對穩(wěn)定的投資產(chǎn)品但從二級市場表現(xiàn)來看，公募REITs前期漲幅較大，偏離了其內(nèi)在價值長期來看，二級市場價格最終會回歸其內(nèi)在價值

賽勒斯表示，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)的特點是現(xiàn)金流穩(wěn)定從長期來看，REITs的二級市場價格應(yīng)該圍繞基礎(chǔ)資產(chǎn)的估值波動前期由于REITs還是新型基金，由于知識不足，資產(chǎn)稀缺等因素，二級市場存在非理性投機，溢價率過高近期價格下行，成交量萎縮，是市場逐漸趨于理性的表現(xiàn)

在公募REITs折溢價大幅波動的背景下，不少公募機構(gòu)和人士也提醒投資者理性參與投資。

另一方面，業(yè)內(nèi)人士建議投資者關(guān)注二級市場走勢，理性參與前期公募REITs漲幅較高，部分產(chǎn)品發(fā)布風(fēng)險提示公告，揭示價格上漲會導(dǎo)致投資者實際現(xiàn)金流分配率降低的風(fēng)險如果二級市場價格處于高位，投資者最好暫緩入市

自REITs發(fā)行以來，我們一直呼吁投資者客觀認(rèn)識REITs的基本概念和風(fēng)險收益特征，理性看待REITs的投資價值賽勒斯表示，REITs的本質(zhì)是對特定標(biāo)的資產(chǎn)的股權(quán)投資，其特點是運營穩(wěn)定，分紅穩(wěn)定，適合長期資產(chǎn)配置短線追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風(fēng)險