2021年物管行業(yè)的并購(gòu)大戲，在2022年繼續(xù)上演。

新年伊始，上市僅一年的華潤(rùn)萬(wàn)象生活打響了并購(gòu)第一槍緊接著，1月7日晚間，與萬(wàn)物云一樣多年稱不上市的龍湖智創(chuàng)生活向港交所遞交招股書隨后，1月12日，麗水錦茂企業(yè)管理工作室等轉(zhuǎn)讓鄭州智萍企業(yè)管理有限責(zé)任公司100%股權(quán)，上海永升物業(yè)管理有限公司接盤

傳統(tǒng)第三方物業(yè)公司靠自身發(fā)展面臨項(xiàng)目拓展天花板，成本每年攀升，傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)單價(jià)增長(zhǎng)卻較慢，因此只有靠不斷發(fā)展壯大，才能在競(jìng)爭(zhēng)中保證生存第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人，高級(jí)董事胡建明向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，物管公司發(fā)展壯大的途徑通常有兩條，一是靠公司內(nèi)部資本積累，實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式成長(zhǎng)，二是通過(guò)公司并購(gòu)，快速擴(kuò)展資本規(guī)模，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展依據(jù)國(guó)外公司發(fā)展歷程，大公司幾乎都是通過(guò)某種程度或形式的兼并收購(gòu)才成長(zhǎng)起來(lái)的

克而瑞物管通過(guò)對(duì)市場(chǎng)公開(kāi)披露信息監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2021年，物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購(gòu)案涉及金額已超過(guò)400億元，這個(gè)數(shù)值是2020年的四倍。

頭部物管企業(yè)并購(gòu)加速

眾所周知，物管行業(yè)是從服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐漸獨(dú)立而走向資本市場(chǎng)的截至2021年底，全國(guó)上市物管公司達(dá)55家，伴隨著頭部物管企業(yè)加快從房企拆分上市進(jìn)程，行業(yè)迎來(lái)大魚吃小魚的新競(jìng)爭(zhēng)格局

克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測(cè)顯示，2021年，物管企業(yè)的前10門檻值大幅提升，企業(yè)要進(jìn)入行業(yè)發(fā)展前10名，在管面積值要達(dá)到2.70億平方米以上，這與2020年的數(shù)值相比，前10門檻提升8300萬(wàn)平方米，增幅為44.39%。

在2021年全年并購(gòu)案涉資超過(guò)400億元的市場(chǎng)環(huán)境中，頭部物管企業(yè)快速壯大，涉及并購(gòu)方包括碧桂園服務(wù)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活，融創(chuàng)服務(wù)，萬(wàn)物云等在內(nèi)33家物管企業(yè)比如，碧桂園服務(wù)2021年啟動(dòng)了三筆大手筆并購(gòu)，分別是以54.32億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)股權(quán)，以不超過(guò)100億元收購(gòu)富力物業(yè)以及以不超過(guò)33億元收購(gòu)彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股單單這三筆，碧桂園服務(wù)就花了187億元，約占2021年內(nèi)物管行業(yè)收并購(gòu)總金額比重的47%，幾乎占據(jù)了半壁江山

從2022年開(kāi)年物管企業(yè)的上述資本動(dòng)作來(lái)看，并購(gòu)依然在加速啟動(dòng)收并購(gòu)的優(yōu)勢(shì)與慣常運(yùn)營(yíng)發(fā)展相比，可以大大削減投資時(shí)間，快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)生業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)以及借此削減對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的依靠，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)胡建明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴也表示，物管企業(yè)收并購(gòu)大潮背后顯現(xiàn)出三大發(fā)展邏輯:第一，政策利好的背景下，物管企業(yè)迎來(lái)收并購(gòu)窗口期，而資本的持續(xù)涌入支撐了企業(yè)的收并購(gòu)意愿，第二，收并購(gòu)有利于物管企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展，第三，收并購(gòu)可以反哺物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。中智研究院物業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理牛對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“目前物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)處于加速整合階段，市場(chǎng)集中度將持續(xù)提升。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌將進(jìn)一步加速這一進(jìn)程，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部的分化將繼續(xù)擴(kuò)大?！?。

行業(yè)集中度將加劇

當(dāng)前，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模增速持續(xù)放緩，天花板將至，無(wú)生存壓力的房企不得不提前布局第二增長(zhǎng)曲線，而物管板塊是財(cái)務(wù)收入較為穩(wěn)定，資本市場(chǎng)目前較為認(rèn)可的可拆分業(yè)務(wù)，自然是房企的首選分拆上市業(yè)務(wù)。

有研究機(jī)構(gòu)稱，2021年，新赴港遞交IPO申請(qǐng)物管企業(yè)數(shù)量高達(dá)36家，新增上市物管企業(yè)僅14家，上市平均用時(shí)已延長(zhǎng)至190天，相較于2020年拉長(zhǎng)51.2天目前55家上市物管企業(yè)總市值6500億港元，而在2021年內(nèi)，這一市值曾高達(dá)萬(wàn)億港元，相當(dāng)于下降超過(guò)三成

但這并未影響部分物管企業(yè)加快上市融資，從而加速實(shí)現(xiàn)并購(gòu)擴(kuò)張的目的從已經(jīng)上市的物管企業(yè)來(lái)看，上市后融資加快，為在當(dāng)下地產(chǎn)正值寒冬之際低價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)提供了資金有業(yè)內(nèi)分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相較于房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當(dāng)前物管企業(yè)上市籌資相對(duì)輕松，資本的密集涌入加速了物管行業(yè)的整合，分化