上海，2025年4月8日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行針對(duì)上海2025年一季度的寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

上海寫字樓市場(chǎng):回暖曙光與市場(chǎng)分化并存

2025年一季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)10.46萬(wàn)平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場(chǎng)供需失衡局面仍未得到扭轉(zhuǎn)，整體仍處于供大于求的狀態(tài)，一季度有4個(gè)新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)30.73萬(wàn)平方米，致使甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)上行，到一季度末空置率已達(dá)23.0%。租金繼續(xù)承受壓力，本季度，甲級(jí)寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。

在租戶需求方面，提升公司運(yùn)營(yíng)效率及塑造良好整體形象成為關(guān)鍵考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新興區(qū)板塊憑借優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，兼顧高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多租戶入駐，整體交易量上表現(xiàn)。其中，如普陀真如板塊的“中海中心”、虹口“中垠廣場(chǎng)”、“友邦金融中心”等表現(xiàn)尤為亮眼。

行業(yè)成交方面，各行業(yè)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢(shì)。盡管零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、金融以及TMT行業(yè)的成交名列前茅，但市場(chǎng)份額出現(xiàn)下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿(mào)易業(yè)品類冷熱不均，食品、娛樂(lè)、通訊器材等品類同比增長(zhǎng)，而服裝鞋帽針織品類呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。部分服裝零售品牌在優(yōu)質(zhì)地段、合理租金及高端物業(yè)品質(zhì)的吸引下，從舊樓宇搬遷至新項(xiàng)目的意愿愈發(fā)強(qiáng)烈。

專業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)看，上海作為跨國(guó)公司和總部企業(yè)角逐的前沿陣地，技術(shù)咨詢、管理咨詢、人力資源及律所依舊是細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域的核心力量。另外，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、行業(yè)變化及諸多不確定因素的影響，企業(yè)對(duì)靈活辦公模式的需求與日俱增，傳統(tǒng)樓宇與各類品牌聯(lián)辦展開(kāi)合作的現(xiàn)象增多。金融行業(yè)方面，非銀行的金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，對(duì)辦公空間需求水漲船高；同時(shí)，為提升企業(yè)形象與競(jìng)爭(zhēng)力，不少金融機(jī)構(gòu)紛紛選擇從老舊辦公樓搬遷至品質(zhì)卓越、配套完善的甲級(jí)寫字樓。TMT行業(yè)，基于成本控制與產(chǎn)業(yè)集聚的考量，在張江、漕河涇等新興商務(wù)區(qū)加速聚集，更傾向于充滿科技氛圍、配備算力等技術(shù)支持的辦公樓宇。

展望未來(lái)，大量新增項(xiàng)目如潮水般涌入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年未來(lái)三個(gè)季度甲級(jí)寫字樓供應(yīng)體量達(dá)143萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應(yīng)體量均超過(guò)20萬(wàn)平方米。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，租金持續(xù)承壓，市場(chǎng)分化日益明顯。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海辦公樓市場(chǎng)在機(jī)遇與挑戰(zhàn)的交織下，展現(xiàn)出復(fù)雜多元的格局。需求層面，市場(chǎng)正經(jīng)歷溫和復(fù)蘇，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)以及金融等傳統(tǒng)行業(yè)依舊是市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的壓艙石，與此同時(shí)，以“AI+”賦能新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，為市場(chǎng)注入新增長(zhǎng)動(dòng)能。面對(duì)挑戰(zhàn)，將會(huì)有越來(lái)越多的業(yè)主積極求變，開(kāi)展辦公樓智能化與綠色改造，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，租戶可順勢(shì)而為，在租賃談判中爭(zhēng)取更優(yōu)的商務(wù)條件，實(shí)現(xiàn)降本增效。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管ShaunBrodie表示，2025年上海在力爭(zhēng)保持5%的GDP增速的同時(shí)，還計(jì)劃加速推進(jìn)“五個(gè)中心”建設(shè)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。從業(yè)主視角來(lái)看，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，但這些宏觀舉措有望為市場(chǎng)需求側(cè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)動(dòng)力。

上海零售商業(yè)市場(chǎng):政策驅(qū)動(dòng)與消費(fèi)活力并進(jìn)

2025年預(yù)計(jì)有262萬(wàn)平方米的新增零售供應(yīng)量入市，大量的新增供應(yīng)無(wú)疑將拉高全市平均空置率水平。在趨于競(jìng)爭(zhēng)白熱化的市場(chǎng)中，部分老舊項(xiàng)目的業(yè)主試圖以新一輪的升級(jí)改造優(yōu)化資產(chǎn)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一季度，上海零售市場(chǎng)亮點(diǎn)紛呈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市新增首店品牌或突破300家，餐飲類占比70%，零售類聚焦高端市場(chǎng)(法國(guó)Galenic護(hù)膚、奧地利HEAD運(yùn)動(dòng))，而二次元主題空間(森羅萬(wàn)象)、治愈系集合店(RuaFriends)等新興業(yè)態(tài)則吸引著Z世代，如泡泡瑪特Hirono小野全球首店單月客流量預(yù)計(jì)超10萬(wàn)人次。除了各類型首店之外，各大品牌紛紛在上海開(kāi)出全新概念旗艦店，如:全國(guó)知名時(shí)裝品牌太平島全球首家“超級(jí)壹號(hào)店”在南京東路的置地廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，運(yùn)動(dòng)品牌X-BIONIC在南京西路沿街開(kāi)出雙層旗艦店，Prada在靜安區(qū)的榮宅開(kāi)設(shè)亞洲首個(gè)獨(dú)立餐飲空間“迷上Prada榮宅”。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，2025年上海零售市場(chǎng)將呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)升級(jí)”的特征。受相關(guān)政策驅(qū)動(dòng)及技術(shù)迭代等因素，3C數(shù)碼類預(yù)計(jì)增速穩(wěn)定增速，家電、家具等大宗消費(fèi)因“以舊換新”政策推動(dòng)，有望實(shí)現(xiàn)的修復(fù)性增長(zhǎng)。同時(shí)，以首店經(jīng)濟(jì)、即時(shí)零售、年輕消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新為主的全新驅(qū)動(dòng)力有望接棒增長(zhǎng)引擎，頭部項(xiàng)目通過(guò)科技化、主題化運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)流量爭(zhēng)奪，政策紅利(以舊換新補(bǔ)貼)與ESG轉(zhuǎn)型將重塑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文同時(shí)表示，一季度，“以舊換新”政策與“樂(lè)·上海”消費(fèi)券發(fā)放將持續(xù)激活上海零售市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率微降、租金企穩(wěn)。然而，大量的新增供應(yīng)或加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)存量商業(yè)項(xiàng)目加速改造升級(jí)。消費(fèi)者的多元需求正在重構(gòu)購(gòu)物中心、品牌門店，以及產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新邏輯，在技術(shù)創(chuàng)新、創(chuàng)意裂變與消費(fèi)迭代的共同作用下，零售新場(chǎng)景、新業(yè)態(tài)層出不窮，正在成為上海新的消費(fèi)增長(zhǎng)極。

上海大宗市場(chǎng)公寓大宗異軍突起

一季度，上海大宗交易市場(chǎng)供錄得73億人民幣的房地產(chǎn)大宗交易，同比大幅下降50%，但以博華廣場(chǎng)的70多億交易正處于交割流程中，待其正式交割后將計(jì)入成交數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)二季度上海大宗交易市場(chǎng)數(shù)據(jù)同比將有明顯提升。

物業(yè)類型方面，一季度上海長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目熱度大漲，成交總額接近40億，不僅占一季度上海大宗市場(chǎng)超50%的比例，橫向?qū)Ρ?024全年，這一數(shù)字也占到全年公寓/住宅成交的三成有余。最近匯添富上海地產(chǎn)租賃REIT網(wǎng)上網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超歷史REIT認(rèn)購(gòu)記錄，也是長(zhǎng)租公寓火爆的體現(xiàn)之一。因徐匯喜悅薈、城隍廟廣場(chǎng)、古美路35-37號(hào)等項(xiàng)目成交，商業(yè)物業(yè)以23%的成交占比位居第二。辦公/研發(fā)辦公雖只錄得11億成交，但其中不乏宗教機(jī)構(gòu)等非機(jī)構(gòu)買家的身影。此外，雖酒店、工業(yè)等在一季度成交不甚明顯，但開(kāi)年后市場(chǎng)上仍有較多相關(guān)業(yè)態(tài)投資需求，戴德梁行資本市場(chǎng)部所促成的張江創(chuàng)新園交易亦是其中代表。

內(nèi)外資方面，一季度上海內(nèi)資占盡大宗交易市場(chǎng)100%，內(nèi)外資差距達(dá)史上之最，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)預(yù)計(jì)，目前該局面短期內(nèi)比較難改變。

華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)面臨一定去化壓力

2025年一季度，華東地區(qū)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)高端制造、人工智能產(chǎn)業(yè)的尋租需求擴(kuò)大，成為市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，而電商需求則有所縮減。盡管如此，電商、制造業(yè)及第三方物流仍是市場(chǎng)的主要去化力量。上海市高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至21.8%，平均租金環(huán)比微降3.9%至46.3元/平方米/月。江蘇省表現(xiàn)穩(wěn)定，平均租金微漲至34.1元/平方米/月，市場(chǎng)空置率環(huán)比微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至19.5%；安徽省平均租金下降2%至26.84元/平方米/月，空置率微降0.86個(gè)百分點(diǎn)至9.6%；浙江省主要去化力仍為電商、快遞快運(yùn)，空置率環(huán)比上升至23.5%，平均租金微漲0.2%至33.9元/平方米/月。整體市場(chǎng)雖有轉(zhuǎn)好的跡象，但仍面臨一定去化壓力。

業(yè)主招商策略優(yōu)化

一季度租賃市場(chǎng)仍面臨一定招商競(jìng)爭(zhēng)壓力，業(yè)主繼續(xù)采用低租金策略吸引租戶。此外，由于租戶的租期從5-10年偏向于租期為2-3年，業(yè)主需要儲(chǔ)備更多的客戶資源來(lái)應(yīng)對(duì)租戶租期縮短及租戶流動(dòng)性。同時(shí)，業(yè)主優(yōu)化續(xù)約條款，提高租戶續(xù)約率，降低租戶流失導(dǎo)致的項(xiàng)目招商壓力。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，目前的物流地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的不確定性，未來(lái)的方向是比較模糊的。雖然中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了高歌猛進(jìn)的十幾年的高速發(fā)展期，但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)和消費(fèi)的剛性需求為市場(chǎng)帶來(lái)暖意。在基本消費(fèi)的剛性需求面前，以城市配送型物流為主體的物流地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)漸漸恢復(fù)，但復(fù)原仍然需要較長(zhǎng)一段時(shí)間。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，2025年第一季度，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中展現(xiàn)出獨(dú)特的活力與韌性。在寫字樓領(lǐng)域，出現(xiàn)需求的溫和復(fù)蘇與市場(chǎng)的分化調(diào)整；零售商業(yè)市場(chǎng)在政策驅(qū)動(dòng)下活力四射，消費(fèi)潛力不斷釋放；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在新興需求的推動(dòng)下持續(xù)探索轉(zhuǎn)型升級(jí)；大宗交易市場(chǎng)則在長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出新的投資熱點(diǎn)。戴德梁行始終致力于為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展提供專業(yè)洞察與創(chuàng)新解決方案，助力這座國(guó)際化大都市在全球經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上持續(xù)閃耀。

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