首批9只公募REITs試點產(chǎn)品上市近五個月后，第二批2只公募REITs產(chǎn)品率先登場《證券日報》記者從多位渠道人士處獲悉，最近幾天獲批的2只公募REITs產(chǎn)品計劃于11月23日發(fā)布發(fā)售公告，并有望于11月26日至29日期間正式發(fā)售，最快于12月6日成立

目前投資者結(jié)構(gòu)完善，類型多樣，覆蓋廣泛，包括社保，年金，銀行保險等專戶客戶，以及海外客戶等，這些都將為華夏越秀高速公路REIT在存續(xù)期內(nèi)的高效平穩(wěn)運行提供強有力的保障華夏基金相關(guān)人士對《證券日報》記者表示

值得注意的是，在上述兩只公募REITs網(wǎng)下投資者提交核查文件的當(dāng)天，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，同意保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs由此可見，市場各方正齊心協(xié)力，引導(dǎo)長線資金入市，扎實推動公募REITs市場行穩(wěn)致遠

搭建基礎(chǔ)設(shè)施投研體系 確保底層資產(chǎn)平穩(wěn)運行

對于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，公眾投資者關(guān)注重點是其底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

《證券日報》記者從建信基金處獲悉，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括中關(guān)村軟件園內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目，協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目截至2021年上半年，標的資產(chǎn)出租率分別達90%，100%，99%，租金收入表現(xiàn)較好

華夏越秀高速公路封閉式REIT底層資產(chǎn)則為漢孝高速公路，項目收入包括項目公司收取的車輛通行費，廣告費，與服務(wù)設(shè)施等相關(guān)的租賃費用等根據(jù)消息顯示，2021年上半年，其營業(yè)收入約為1.12億元，2020年約為1.58億元，2015—2020年交通量年均增長率達9.70%

相比首批9只公募REITs，此次2只公募REITs項目的特點在于:建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT是首只由銀行系基金公司發(fā)行的公募REIT，華夏越秀高速公路封閉式REIT的原始權(quán)益人為越秀交通基建投資有限公司，持有約30%的公募基金份額。REITs是將收益持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)資產(chǎn)或利益通過證券化轉(zhuǎn)化為流動性強的上市證券標準化產(chǎn)品的房地產(chǎn)投資信托基金。今年6月21日，首批9個試點項目成功上市，標志著我國公募REITs正式啟動。首批試點項目中有三個來自北京。。

項目管理團隊對公募REITs平穩(wěn)運行至關(guān)重要建信基金向《證券日報》記者透露，目前公司已設(shè)立專門基礎(chǔ)設(shè)施投資部，負責(zé)建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT項目的日常管理同時，也設(shè)置投資決策委員會，在制度上做好相關(guān)準備

華夏基金2015年組建REITs團隊，在房地產(chǎn)，物流，水務(wù)，高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域已配備專門行業(yè)研究員自2014年至2020年6月份，華夏基金累計投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)合計超百億元華夏基金對《證券日報》記者表示

根據(jù)消息顯示，華夏越秀高速公路REIT將由馬兆良，林偉鑫，孫少鵬3人共同管理，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的擬任基金經(jīng)理則為張湜，史宏艷和李元利。

目前的發(fā)售時間還沒有最終敲定，具體發(fā)售時間發(fā)售公告為準一位公募REITs相關(guān)人士對《證券日報》記者表示

二級市場溢價，基金分紅影響投資者獲取收益

從首批公募REITs的收益情況來看，大部分產(chǎn)品在二級市場表現(xiàn)十分優(yōu)異截至11月18日，中航首鋼生物質(zhì)REIT，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，中金普洛斯倉儲物流REIT，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT等4只產(chǎn)品漲幅均超過20%，分別為28.55%，28.03%，24.29%，22.96%

據(jù)《證券日報》記者觀察，中航首鋼綠能REIT，浙江杭徽REIT，東吳蘇園REIT這三只REITs曾連續(xù)7個交易日強勢收漲。

不過，也有1只產(chǎn)品收益率為負中航基金相關(guān)負責(zé)人對《證券日報》記者表示，建議廣大投資者理性對待價格波動，充分認識此類基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身風(fēng)險偏好，關(guān)注長期投資價值

分紅方面，首批公募REITs中已有2只產(chǎn)品進行2021年第一次分紅其中，中金普洛斯REIT以累計可供分配金額8241.4萬元計算，此次分紅應(yīng)分配金額約為7830萬元，中航首鋼生物質(zhì)REIT以累計可供分配金額1.22億元計算，此次分紅應(yīng)分配金額約為5154.1萬元

建信基金表示，中國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別賽道最近幾年來，我國圍繞打通投融資渠道，解決公租房融資，盤活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺，REITs的發(fā)展受到社會各界的期待若參考美國，日本等成熟REITs市場規(guī)模約占GDP總量5%—15%的比例測算，未來中國公募REITs體量有望達到4萬億元—12萬億元