當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)告別高利潤的黃金時代和高增長的白銀時代，進(jìn)入更為嚴(yán)峻的青銅時代，調(diào)控頻繁，融資緊張，房地產(chǎn)板塊普遍估值大幅下降以港股市場160家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，最新平均市盈率僅為3.6倍，明顯低于年初的5.14倍

房地產(chǎn)被低估的原因很多，政策和行業(yè)的變化使得行業(yè)估值藍(lán)移但十四五期間我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍需加快，人民對美好生活的追求也必然包含對住房的需求在此背景下，如何評價房地產(chǎn)企業(yè)未來的合理估值什么樣的房企才能挖掘出深層價值

世茂集團，或許可以向投資者解釋轉(zhuǎn)型背景下藍(lán)籌房企的價值樣本是什么。

一方面，增長與杠桿擴張比例適當(dāng)，營收，凈利潤穩(wěn)步增長，三條紅線均為綠色，收入結(jié)構(gòu)多元化，均衡化，另一方面，關(guān)注投資者回報，支付高額分紅，主動回購，給投資者帶來真金白銀的回報，實行精細(xì)化管理，追求管理紅利。

對于當(dāng)前股價的相對低點，副董事長，董事長許世壇在中期報告發(fā)布會上表示，世茂當(dāng)前股價相對較低，公司股東將適時增持，同時，結(jié)合公司的優(yōu)勢和發(fā)展前景，我們對公司的未來充滿信心。

重視可持續(xù)管理能力

2021年以來，在房住不炒總原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)各項政策延續(xù)了嚴(yán)控房價上漲，租售合一，去金融化的總體特征，多個部委和城市密集出臺相關(guān)政策一些堅持審慎理財和長期原則的房企已經(jīng)顯示出較為穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿?/p>

世茂是典型的房地產(chǎn)企業(yè)之一面對2021年的行業(yè)形勢，世茂提出由攻向守轉(zhuǎn)變，強調(diào)精細(xì)內(nèi)功，穩(wěn)健發(fā)展，保持公司穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)發(fā)展，跨越轉(zhuǎn)型周期，提煉可持續(xù)經(jīng)營能力

首先體現(xiàn)在銷售，營收，利潤等基本盤穩(wěn)步增長報告期內(nèi)，世茂實現(xiàn)簽約金額1528億元，同比增長38%，平均售價為17746元/平方米，高于TOP10房企的13400元/平方米

穩(wěn)定的合同金額是收入和利潤的基礎(chǔ)2021年，世茂的營業(yè)收入同比增長13.7%至734億元，其中，非住房收入為66億元，同比大幅增長128%毛利率為28.6%，高于行業(yè)整體水平

下圖顯示，今年的營收和凈利潤是世茂日報社最近幾年來歷史上最好的豐收年份，凈利潤增速超過收入增速，為盈利奠定了堅實的基礎(chǔ)。

繼續(xù)維護所有綠色文件

資本市場的所有價值都來自‘質(zhì)量增長’，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對負(fù)債和風(fēng)險的態(tài)度上2020年下半年以來，央行和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合提出，大型房企要限制負(fù)債規(guī)模，三條紅線政策成為制約房地產(chǎn)行業(yè)的主線

數(shù)據(jù)顯示，世茂今年上半年仍保持全線綠檔:凈負(fù)債率下降50.9%，已連續(xù)10年保持在60%以下，資產(chǎn)負(fù)債率68%，現(xiàn)金與短債之比為1.9。

世茂集團執(zhí)行董事，財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人唐飛在會上表示

衡量一個企業(yè)的長期價值，不僅要觀察它現(xiàn)在有什么，還要追溯它過去有什么，預(yù)測它未來會有什么，也就是它未來的發(fā)展前景當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)原有業(yè)務(wù)遭遇行業(yè)收縮時，探索多元化成為價值中心的應(yīng)有之義

在世茂大飛機戰(zhàn)略的指引下，公司2021年上半年非住房收入大幅增長半年報顯示，非住房業(yè)務(wù)收入66億元，同比大幅增長128%，占比9%，明顯高于去年年中的4.5%下圖顯示，過去四年，本集團非住宅業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)逐漸增加

從收入結(jié)構(gòu)來看，2021年各項業(yè)務(wù)保持結(jié)構(gòu)平衡，數(shù)量增加:

專注于智慧物業(yè)服務(wù)的世茂服務(wù)2021年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入42.34億元，同比增長171%，歸母凈利潤5.78億元，同比增長136%，截至2021年6月30日，世茂的服務(wù)合同面積達(dá)到2.39億平方米，同比增長91%在各項業(yè)務(wù)指標(biāo)全面提升的同時，世茂服務(wù)持續(xù)探索大學(xué)園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，探索智慧城市運營服務(wù)等新賽道

專注于經(jīng)營管理的世茂股份今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入119億元，同比增長30%，毛利為45.9億元，同比增長33%，租賃營業(yè)收入達(dá)到6.53億元，同比增長29%，創(chuàng)下四年來同期新高。

伴隨著我國疫情防控常態(tài)化和旅游業(yè)逐步復(fù)蘇，上半年酒店板塊營業(yè)收入同比增長141%至11.9億元。截至2021年6月30日，世茂擁有27家國際品牌酒店和136家自主品牌酒店，客房總數(shù)

數(shù)量突破32000間，年接待客流超660萬。

在許世壇看來，多元化是世茂一個非常明顯的優(yōu)勢，通過大飛機戰(zhàn)略，能夠?qū)⑵脚_的資源進(jìn)行整合，依托于集團的強大實力，它們可互為產(chǎn)業(yè)鏈上下游未來世茂集團的非房業(yè)務(wù)目標(biāo)占比要達(dá)到20%以上

我看好大飛機未來的發(fā)展前景，許世壇在業(yè)績會現(xiàn)場表示，期待非房收入今年能夠完成150億元的年度目標(biāo)。

給投資者高股息

在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間被持續(xù)壓縮的當(dāng)下，世茂堅持向管理要紅利2021年，提出深度推進(jìn)2021年進(jìn)行核心管控的范圍:首先，對簽約，回款，利潤進(jìn)行牢牢把控，同時在資金調(diào)撥，存量應(yīng)收，庫存去化加強，第二，世茂集團進(jìn)行下沉管理，要求集團每個職級部門每月都深入項目現(xiàn)場解決問題，第三，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，強化現(xiàn)金流管理:第四，調(diào)整組織架構(gòu)，并實行即時獎勵和股權(quán)激勵通過一系列組合拳，世茂集團加強精細(xì)化管理，提升了管理效率

在追求管理紅利的同時，世茂還重視以真金白銀回報投資者今年中報期，擬為股東派股息每股0.7港元，同比增長16.7%自2006年上市以來，世茂集團已連續(xù)16年堅持派息，累計派息376.66億港元，每股約11.64元

2021年1月至7月，大股東累計增持世茂集團686.25萬股股份，涉資1.42億港元，7月份世茂集團累計回購400萬股，涉資約6300萬港元不論是大股東增持，還是公司回購，都彰顯了對世茂未來長期業(yè)績和深度投資價值堅定的信心

展望下半年估值修復(fù)

展望下半年，預(yù)計政策的調(diào)控與企業(yè)的競爭依然壓力不減，與此同時，消費的升級和市場的擴容也仍然會給有心人帶來機遇房地產(chǎn)行業(yè)的整體估值修復(fù)難度不小，但是對于其中的表現(xiàn)優(yōu)秀者，仍然不乏機會被市場重新認(rèn)識的機會

數(shù)據(jù)顯示，世茂下半年可售貨值3600億元，可為集團順利實現(xiàn)年初設(shè)定的3300億元打下基礎(chǔ)。

2021年下半年，世茂預(yù)計可售資源2004萬平方米，其中，88%布局于一二線及強三線城市，72%為提供充?，F(xiàn)金流的住宅類產(chǎn)品，貨值充裕且具備結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，業(yè)態(tài)類型與貨源周期等亦均顯利好世茂集團管理層認(rèn)為，按49%動態(tài)去化率計算，即可順利實現(xiàn)3300億元年度目標(biāo)

下半年，世茂在核心城市群貨值布局達(dá)2700億元，占下半年可售資源的75%，多個大型項目將于年內(nèi)相繼入市，包括世茂三亞國際金融中心，杭州筧橋世茂廣場等，為集團高質(zhì)量經(jīng)營提供廣闊的增長空間。

財務(wù)穩(wěn)健，多元化的收入渠道，加上被低估的藍(lán)籌價值樣本，世茂的表現(xiàn)持續(xù)收獲來自資本市場的關(guān)注和認(rèn)可。

最近幾天，世茂集團獲納入首期恒生滬深港高股息率指數(shù)花旗發(fā)報告稱，世茂集團正在追求一種可持續(xù)的增長模式，即將防守擺在第一位的同時，呈現(xiàn)有質(zhì)量的增長，維持世茂集團買入評級，目標(biāo)價24.3港元