近期，公募REITs市場波動幅度加大，部分產(chǎn)品跌幅較前期有所擴大，引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)悉，機構(gòu)行為主導了本輪REITs價格波動，部分投資者止損造成價格下跌。專家表示，當前REITs市場經(jīng)歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發(fā)現(xiàn)機制逐步完善的必經(jīng)過程。從內(nèi)部收益率等指標來看，部分REITs產(chǎn)品已具備長期配置價值，投資機會明顯。

底層資產(chǎn)基本面向好

截至6月6日收盤，已上市的27只REITs產(chǎn)品今年以來均出現(xiàn)不同程度的下跌。“從當前市場情況來看，機構(gòu)投資者對REITs投資采取相對謹慎的態(tài)度，去年年報披露后，部分產(chǎn)品出現(xiàn)價格下跌，市場出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。”一位REITs機構(gòu)投資者表示。

市場機構(gòu)研究顯示，部分基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營業(yè)績不及預期、前期存在發(fā)行溢價、市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續(xù)下行的重要因素。

但部分超跌的REITs產(chǎn)品已顯現(xiàn)長期配置價值，其分派率和內(nèi)部收益率正逐步提升。以當前下跌最深的高速公路類來看，以6月6日高速公路REITs收盤價計算，部分產(chǎn)品對應的內(nèi)部收益率已經(jīng)提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報。

已披露的REITs一季報顯示，各板塊底層資產(chǎn)基本面向好發(fā)展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業(yè)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費收入同比實現(xiàn)正增長。工業(yè)廠房板塊中，部分REITs產(chǎn)品的可供分配金額完成度超過25%。而倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績的抗周期屬性更強。對于首次發(fā)布季度報告的嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，三個底層資產(chǎn)在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩(wěn)健。華夏基金華潤有巢REIT的2個底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

“從交易行為來看，投資機構(gòu)普遍均會設(shè)置止損線，由于價格下跌，部分REITs產(chǎn)品已經(jīng)觸及止損線?！鄙鲜鯮EITs機構(gòu)投資者表示。據(jù)初步了解，部分投資者以“固收思維”設(shè)定的止損線水平遠窄于權(quán)益投資止損線。而面對兼具權(quán)益屬性的REITs產(chǎn)品，在當前的形勢下，投資機構(gòu)應審慎評估，理性判斷止損線設(shè)置是否合適?？只徘榫w下的拋售行為或?qū)㈠e失投資良機。總體來看，市場情緒修復指日可待。

完善機制推動市場行穩(wěn)致遠

國內(nèi)REITs市場仍處于建設(shè)發(fā)展初期，市場定價中樞、各行業(yè)板塊定價邏輯仍在探索中。隨著當前市場各方不斷博弈，后續(xù)不同資產(chǎn)價格將不斷分化，市場價格將不斷向價值回歸，投資人將在價值回歸中找到投資機會。

“在此輪下跌過程中，蘊含著較大的投資機會，當前REITs產(chǎn)品已經(jīng)體現(xiàn)出強勁的基本面復蘇跡象，值得進一步關(guān)注?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“誠然，未來的REITs市場將出現(xiàn)一定的分化過程，但這是資本市場的自然現(xiàn)象。業(yè)績好的產(chǎn)品必然會激發(fā)新一輪的投資熱情?！?/p>

REITs市場價格走弱是市場充分博弈下的正常調(diào)整，也反映了市場建設(shè)中存在一些深層次的難點和問題，部分機制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要通過進一步改革創(chuàng)新解決完善。

近期，首批獲批的擴募項目已完成擴募發(fā)售，進一步為REITs市場帶來新的源頭活水。市場人士表示，為推動REITs市場逐步壯大、行穩(wěn)致遠，建議在信息披露制度、引入長線資金、優(yōu)化投資者機制、提升項目運營管理效率等方面完善制度安排。