日前，沈陽2022年第一批集中供地完成，5宗宅地，4宗成交，1宗拍賣至此，除鄭州外，其余21個集中供地試點城市已于2022年完成首批供地

在沈陽市這一批集中供地出讓的地塊中，有兩塊被當?shù)貒械纳蜿栃戮又脴I(yè)有限公司競得，其余兩塊分別被兩家民營企業(yè)沈陽怡富置業(yè)有限公司和沈陽向輝置業(yè)有限公司競得品牌房企沒有拿地

與沈陽類似，今年已完成第一批集中供地的城市土地市場顯示，單批供地規(guī)模有所縮減，土地市場熱度不夠央企，國企，地方城投公司成為拿地主力，部分城市流拍退出率上升

此外，今年第一批集中供地出讓細則相對寬松，對房企的資金要求有所降低，推出了部分優(yōu)質地塊與去年第一批集中供地相比，今年22個城市第一批集中供地從推出到成交歷時近半年，時間跨度明顯拉長一些城市還將今年集中供地的次數(shù)從3次增加到4次

在房地產(chǎn)市場尚未復蘇，土地市場整體低位運行的背景下，各城市市場表現(xiàn)不一，各城市土地供應規(guī)模差異明顯，成交參差不齊。

目前，第一批集中供地尚未結束，但已有超過一半的城市發(fā)布了第二批集中供地的公告信息廈門，福州，北京，青島已完成第二批集中供地，市場整體表現(xiàn)平淡

克而瑞研究中心高級研究員吳家明預計，伴隨著各城市土地供應計劃逐步提上日程，三季度土地成交量將出現(xiàn)周期性反彈但受疫情等因素影響，銷售端回暖不及預期，土地市場難有大的反轉，仍保持低位運行下半年，企業(yè)拿地仍將保持謹慎，高返低是房企的主要投資策略

多位受訪房企投資人認為，央企和國企仍將是下半年土地市場的主力軍也有受訪者認為后續(xù)幾批集中供地的熱度可能會比第一批少如果房地產(chǎn)市場銷售恢復良好，民營企業(yè)尤其是頭部明星房企的資金壓力會有所減緩為了保證明年的貨值，他們拿地的積極性可能會提高

土地市場火爆。

土地供應規(guī)模下降是今年第一批集中供地的顯著特點之一中指數(shù)據(jù)顯示，與去年第一批集中供地相比，今年第一批集中供地的22個城市中，有19個城市推出的規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)了不同程度的下降，超過半數(shù)城市的降幅超過50%，其中南京，沈陽，長春，武漢的降幅達到80%以上只有合肥，廈門，深圳增加了土地供應

華夏研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟欣欣對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)市場下行和房企資金緊張是重點城市土地供應規(guī)模減少的主要原因市場的低迷影響了房企的銷售回款，也影響了房企拿地的積極性為了防止大量流拍，大部分城市主動減少土地供應規(guī)模

以最近結束2022年第一批集中供地的沈陽為例沈陽推出5宗地塊，規(guī)劃建筑面積33萬平方米，同比下降93%

沈陽某品牌地產(chǎn)公司投資人王明告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，為了增加地產(chǎn)公司拿地的概率，沈陽市有關部門不僅縮減了第一批集中供地的規(guī)模，還在發(fā)布出讓信息前，通過土地推介會摸清了地產(chǎn)公司的拿地意愿。

王明還表示，與去年第一批集中供地相比，今年沈陽第一批集中供地質量有所下降。

與沈陽不同的是，很多城市為了提高房企拿地積極性，穩(wěn)定甚至增加土地出讓收入，在今年第一批集中供地中增加了核心地塊的供應地塊整體質量比去年好南京某地產(chǎn)國企投資人王鶴告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于市場表現(xiàn)不佳，政府擔心地段，交通，配套等地塊不好，所以推出一些優(yōu)質地塊吸引房企參與競拍

北京某品牌房企客座研究員晉亮也發(fā)現(xiàn)，雖然今年北京首批集中供地規(guī)模明顯下降，但地塊質量更好北京市第一批集中供地共推出18宗地塊，其中城六區(qū)7宗，推出豐臺紀家廟地塊，朝陽王四營地塊，朝陽崔各莊地塊等市場關注度高的地塊

從環(huán)比來看，今年多個城市第一批集中供地地塊的質量也高于去年第三批集中供地據(jù)郭盛證券統(tǒng)計，2022年第一批集中供地樓面均價為12228元/平方米，較2021年第三批上漲24.5%

相對寬松的出讓規(guī)則也是今年首批集中供地的一大特點比如一些城市降低了投標企業(yè)的資質要求，降低了保證金比例合肥房企開發(fā)資質由一級房地產(chǎn)開發(fā)資質放寬至二級房地產(chǎn)開發(fā)資質及以上，注冊資本最低要求降低3億元至2億元比如，上海將取消競價掛綜合評分入圍方式，降低競價申請監(jiān)管資金封存比例

但整體來看，今年第一批集中供地偏低，流拍退出率有所上升以土地流拍率為例中指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，北京，南京，成都，合肥，沈陽，福州，天津，濟南，武漢今年第一批集中供地的土地流拍率較去年同批供地都有不同程度的上升，其中天津的土地流拍率達到64%

與去年第三批集中供地相比，今年第一批集中供地的拍賣退出情況也略有好轉據(jù)盛證券統(tǒng)計，今年完成第一批集中供地的20個城市整體拍賣退出率為15.8%，較去年第三批小幅上升1.2個百分點

為什么房企拿地不積極。

國企，國企和地方城投公司是今年第一批集中供地的拿地主力。

據(jù)郭盛證券統(tǒng)計，已完成第一批集中供地的20個城市拿地情況顯示，民營企業(yè)拿地數(shù)量僅為28.6%，城投公司為35.5%，其他央企和國企為35.9%成都，福州，廣州，寧波，深圳，無錫，蘇州城投公司拿地現(xiàn)象明顯，拿地占比50%以上，北京，廈門，深圳，濟南的央企，國企拿地較多，占比50%以上

游山在長三角一家房地產(chǎn)國企的投資部工作，負責公司在上海的投資業(yè)務今年上海第一批供地集中，游山成功為公司拿下1塊地該地塊共有5家房地產(chǎn)企業(yè)，均為國企

游山告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，今年上海第一批集中供地整體熱度不如去年參與企業(yè)數(shù)量減少，主要是國有企業(yè)，而財團數(shù)量增加資金需求大的非常優(yōu)質的地塊被低價摘得，超過一半的地塊以底價成交

我們計劃2019年在上海拿地，但由于競爭激烈，經(jīng)驗相對不足，2020年拿下了這塊地當時民企和國企的參與熱情都比較高游山表示，與當時不同的是，今年上海第一批優(yōu)質地塊總價和溢價都很高，大部分房企拿不出這么多錢，參與的公司也不多看好上海市場，貴公司給了目標地塊更高的授權價，最終中標

當被問及為什么不去爭地時，沒錢成為受訪民營房企的共同回答由于資金壓力，王明的公司沒有參與沈陽市第一批集中供地，晉亮的公司今年在京拿地規(guī)模也大幅縮減張是在四川地區(qū)從事招商工作的一家房企老總他告訴記者，由于項目去資本化效果不佳，公司面臨一定的償債壓力今年他不僅在成都拿地失敗，在他負責的四川其他地級市也拿地失敗

嚴明曾在長三角某品牌地產(chǎn)公司做投資經(jīng)理由于資金短缺，他服務的公司今年沒有出現(xiàn)在上海招標拍賣市場不過，嚴明告訴記者，他所在公司的商業(yè)模式與大多數(shù)房企不同公司前期在多個大規(guī)模，高質量的舊改項目中沉淀了大量資金，集團土地儲備總量可觀，位列行業(yè)前十

目前來看，這些項目要么是今年無法形成價值，要么是市場尚未回暖，公司不急于出售我們今年不拿地，明年，后年，甚至再過個三五年，還有很多項目要賣嚴明說

張路服務的公司還擁有大量土地儲備，這是其公司除了需要儲備資金還債外，今年拿不到多少土地的重要原因和信心。

還有一類房企不拿地，既沒地又沒錢，沒有新項目就沒法經(jīng)營但現(xiàn)在現(xiàn)金流為負，不可能通過新征地項目的現(xiàn)金流來支付老項目張表示，這類企業(yè)一般都是之前高價買了不少地的激進房企，而一些沒有加杠桿或激進拿地的地方小房企，現(xiàn)階段反而可以趕過來拿地補地

相反，受訪的三家央企和國企的企業(yè)，在相應的城市都有所收獲。

在北京的土地市場，央企依然強勢雖然銷售不盡如人意，但我們?nèi)谫Y成本低，對拿地影響不大在北京知名地產(chǎn)央企從事投資的李錦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者

李進說，由于資金相對充裕，競爭壓力小，今年他的公司在北京集中供地中獲得了比去年更優(yōu)質的地塊在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售壓力較大的背景下，新拿地位置越好，市場對未來項目的影響越小，形成正向激勵

縱觀全國，全行業(yè)，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，百強房企合計拿地4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%，較上月上升8.8個百分點房企拿地金額最大的10家房企分別是華潤，建發(fā)，綠城，中海，濱江，廣州地鐵，保利，萬科，上海地產(chǎn)，中國鐵建，以央企，國企為主

下半年能回暖嗎。

雖然今年第一批集中供地整體熱度不佳，但各城市之間表現(xiàn)不一，供地規(guī)模和成交熱度不一。

比如，在供地規(guī)模上，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，市場火爆的杭州和成都，在今年第一批集中供地中，分別推出了60幅和50幅土地，供應和建設用地面積分別為257萬平方米和208萬平方米，市場低迷的沈陽和長春分別推出5宗和2宗地塊，供應和建設用地面積分別為18萬平方米和16萬平方米。

成交熱度方面，郭盛證券統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年第一批集中供地中，深市和合富的溢價率均高于10%，而濟南，天津，無錫和長春的溢價率均低于1%沈陽第一批集中供地中，除拍賣地塊外，其余4宗均以零溢價率出讓

李錦表示，在目前房地產(chǎn)行業(yè)低水平的經(jīng)營環(huán)境下，富裕的房企出于降低風險的考慮，會更傾向于在高能耗城市拿地因此，北京，上海，杭州等熱點城市的土地市場整體相對火熱，非熱點城市相對低迷

不僅如此，區(qū)域內(nèi)企業(yè)的拿地策略也在發(fā)生變化張表示，為了減少銷售的不確定性，他的公司在地級市的拿地策略轉向了優(yōu)質地塊

此外，各城市第一批集中供地的時間也有早有晚日前，北京率先發(fā)布第一批集中供地信息公告，拉開了今年22個城市集中供地的大幕日前，沈陽首批土地將出讓，隨后預計6月22日在鄭州進行22個城市的首批集中供地拍賣

與去年第一批集中供地集中在4—6月不同，今年22個城市的第一批集中供地持續(xù)了近半年孟新表示，去年2月兩個集中政策出臺，所以各地第一批集中供地在3—5月正式公布，4—6月出讓與去年相比，今年部分城市的供地節(jié)奏有所提前

此外，孟欣欣認為，青島，武漢，重慶，濟南，北京等城市今年集中供地數(shù)量將增加3至4倍為了在今年內(nèi)實現(xiàn)四次集中供地，需要盡快完成第一批集中供地和出讓，客觀上延長了第一批集中供地的時間跨度

晉亮表示，與往年相比，今年大部分房企拿地資金更加有限，很可能只在某個時間節(jié)點有資金比其他城市供地越早，次數(shù)越多，土地成交的概率越大今年北京首次集中供地，也有抓住時間節(jié)點的考慮

克而瑞分析認為，對于地方政府來說，增加土地供應批次，有利于根據(jù)市場變化及時調整供應結構，減少流拍現(xiàn)象，完成土地供應計劃。

在李錦看來，增加集中供地頻率，減少單批供地數(shù)量，有助于更好地把握各類企業(yè)新拿地項目入市節(jié)奏，降低集中開盤概率，有利于項目銷售。

目前，雖然第一批集中供地尚未完全結束，但供地節(jié)奏較快的城市已經(jīng)開始第二批集中供地，供地規(guī)模仍低于去年同批廈門，福州，北京，青島已完成第二批土地集中供應和出讓，各城市均有地塊出讓整體表現(xiàn)仍明顯弱于去年同期，央企國企仍是拿地主力

嚴明表示，一般來說，第一批集中供地是在上半年，房企新購土地年底能夠形成貨值的可能性很大如果第二批集中供地也能在上半年完成，也有一定概率形成當年貨值，而第三，四批集中供地幾乎不能形成當年貨值所以總體來說，第一批集中供地熱度最高，第二批次之，第三，四批市場熱度相對較低

游山也認為，第一批集中供地是全年最熱的新的一年，大家都有新指標的壓力，能拿地還是早拿可是，今年的情況比較特殊一些央企和國企已經(jīng)在第一批土地出讓中有所斬獲地方政府為了提高房企的競買積極性，會不斷推出優(yōu)質地塊

此外，從采訪反饋來看，由于預售標準，審批流程差異等因素，新項目從拿地到開盤的時間差異很大晉亮表示，今年以來，北京很多房企從拿地到開盤的步伐明顯加快以前需要3—6個月，現(xiàn)在最快也要45天王鶴和游山?jīng)]有感覺到預售節(jié)奏的變化王鶴說，南京拿地，開盤還需要7—8個月游山表示，由于上海預售標準較高，審批流程耗時較長，一般需要8—10個月才能開盤但由于上海市場好，項目利潤高，土地市場有吸引力

不少受訪者認為，下半年土地市場整體可能好轉，但回升程度有限，土地競拍仍以央企和國企競爭為主嚴明認為，雖然今年民營企業(yè)拿地整體不熱，但如果下半年房地產(chǎn)銷售形勢好轉，頭部明星房企拿地積極性可能會提高，以保證明年貨值

張路的服務公司優(yōu)化了很多四川的投資人張目前在地級市儲備項目:現(xiàn)在我在看地級市最好的項目首先，我會尋找一些好的地塊，并與政府交談等行情好轉，我就可以馬上開始拿地，否則，就沒時間了