接連下了幾天雨的深圳迎來了一個寒潮，透露著涼意的還有樓市。

日前，位于深圳羅湖的兆鑫匯金廣場項目發(fā)出一張轉(zhuǎn)介營銷海報——單套成交傭金高達(dá)15%，中介只要帶客上門即可抽取100元—500元的購物卡紅包不僅如此，海報上還寫著一份努力，三份回報的字樣，滿屏透露著先到先得的氣息

不過，海報上明確標(biāo)注此次15%的高傭金僅針對4.5米層高，建面約52—93平方米的創(chuàng)意空間產(chǎn)品據(jù)時代財經(jīng)了解，創(chuàng)意空間是該項目的辦公產(chǎn)品，均價達(dá)到8.9萬元/平方米，總價約402萬元—3328萬元/套

也就是說，如果中介成功賣出一套辦公產(chǎn)品，將獲得最低60萬元的傭金，為此不少中介都在不遺余力地宣傳這個項目但據(jù)時代財經(jīng)從多位中介處了解到，目前項目的整體去化并不理想

一年去化僅6.8%，開發(fā)商推出15%高傭金

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺，此次推出15%高傭金的項目為兆鑫H+公寓，是兆鑫匯金廣場的二期項目兆鑫匯金廣場是深圳酒店區(qū)域城市更新項目，共分為三期開發(fā)，此前，項目一期匯金天瑯大廈已于2019年交樓

雖說是新盤，但兆鑫H+公寓并不是全新的項目。

日前，兆鑫H+公寓就已獲批預(yù)售許可證，計劃推出913套房源，包括商務(wù)公寓570套，辦公產(chǎn)品343套，產(chǎn)權(quán)均為40年其中，570套商務(wù)公寓建面約50—105平方米，單價區(qū)間約5.8萬元—8.2萬元/平方米，343套辦公產(chǎn)品建面約51—372平方米，單價區(qū)間約7.3萬元—10萬元/平方米

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺后臺數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項目僅有64套房源完成備案，其余房源均是期房待售狀態(tài)換言之，賣了一年，兆鑫H+公寓的去化僅完成了6.8%

之所以去化不高，源于商務(wù)公寓的性質(zhì)，中介趙飛透露，當(dāng)前深圳的整體樓市行情并不樂觀，在新房住宅和二手房交易量均下滑嚴(yán)重的當(dāng)下，公寓的行情更加不理想主要還是兆鑫H+的價格太高了，差不多9萬的價格在羅湖買公寓，確實沒有多少人愿意

趙飛表示，最近幾年來，小戶型商務(wù)公寓憑借不限購不限貸的優(yōu)勢成為很多不具備深圳購房資格的人的主要選擇，同時還有不少投資者會購買地段較好的公寓用來出租但是兆鑫H+的價格過高，導(dǎo)致其失去了一部分剛需群體，而在出租方面，此前兆鑫匯金廣場項目一期曾標(biāo)榜37平方米復(fù)式兩房租金1萬元/月起，但實際情況卻是復(fù)式兩房的月租金普遍在6000元上下，與前期宣傳差距甚遠(yuǎn)

價格高，租金回報低兩個關(guān)鍵因素導(dǎo)致兆鑫H+公寓無法實現(xiàn)較好的去化，迫于無奈的開發(fā)商只能通過高傭金的手段加快項目銷售時代財經(jīng)通過中介了解到，早在去年6月，兆鑫H+項目就曾針對公寓產(chǎn)品給出了15萬元/套起的傭金獎勵，約合4.7%的傭金點數(shù)當(dāng)時確實有幫助，原本只賣了34套的公寓，在高傭金之下又多賣了30套，所以這次開發(fā)商繼續(xù)加大傭金點數(shù)，應(yīng)該是認(rèn)為會像上次一樣趙飛指出

某機(jī)構(gòu)分析師告訴時代財經(jīng)，目前市場上啟用中介聯(lián)動的項目并不少，但是傭金基本都是正常的行業(yè)水平，類似兆鑫H+公寓這樣開出15%傭金的并不常見，主要還是這個項目的價格本就很高。

深圳新盤也內(nèi)卷，中介聯(lián)動率超80%

當(dāng)前的深圳樓市，新房和二手房全面遇冷，深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，深圳新房網(wǎng)簽1200套，二手房網(wǎng)簽496套，若這樣的行情持續(xù)，2月的整體簽約量或?qū)⒃賱?chuàng)新低。換句話說，總價400萬起的一套房子，給到中介的成交傭金就達(dá)到60萬起步。

此前，深圳住建局曾公布1月的網(wǎng)簽量，其中新房網(wǎng)簽3572套，環(huán)比下跌3%，同比下跌57%，二手房簽約1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%，刷新近十年歷史新低在這樣的大環(huán)境下，不少新盤都采取了中介聯(lián)動的手段

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，包括星河天地，金茂公園里，龍光玖瑞府，電建銘悅鵬著，中信凱旋君庭等在內(nèi)的光明新盤都啟用了中介聯(lián)動，其中的星河天地是光明區(qū)最熱門的項目之一，曾經(jīng)創(chuàng)下三次開盤均日光的成績，但是最新的一次開盤僅賣出6成，進(jìn)入2022年后也不得不開啟渠道轉(zhuǎn)介。。

深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒向時代財經(jīng)表示，目前深圳市場上新盤的中介聯(lián)動率達(dá)到80%以上，住宅與公寓的占比為2:8，主要是市場下行，新盤出現(xiàn)內(nèi)卷，開發(fā)商為了去化，二三級聯(lián)動也是市場正常的營銷手段，聯(lián)動后意味著可以利用中介的力量提升去化率。市場公開信息顯示，位于羅湖深南東路的一處新盤，開出單套成交傭金高達(dá)15%，中介只要帶客上門即可抽100-500元的購物卡紅包，海報上還附上了“一份努力，三份回報”等頗為鼓動人心的字眼。不過，高傭金的對應(yīng)產(chǎn)品是“5米層高，52-93平方米創(chuàng)意空間”，也就是該項目的辦公產(chǎn)品，總價區(qū)間在402萬-3328萬元。

上周我去龍華看了兩個在售的新房，其中一個啟用了中介，另一個沒有，在了解完開發(fā)商，看了樣板間之后，我選定了沒有啟用中介的那個項目，因為更符合我的需求，所以當(dāng)場交了定金，前兩天又去交了首付 上周剛交完首付款的陳晨表示

與此同時，深圳二手房市場持續(xù)向下，中介也更多轉(zhuǎn)向新房市場，今年會以新盤代理為主，因為二手房預(yù)計會冷很久一位深圳的地產(chǎn)中介向時代財經(jīng)指出

根據(jù)消息顯示，深圳新房市場的傭金一般有以下兩個標(biāo)準(zhǔn):住宅1—3個點，公寓寫字樓基本是3—5個點，而部分去化率低的項目會達(dá)到5個點以上。